Post di Umberto Rasori, CEO di Zenith Global – 

Negli ultimi anni, il mercato del Real Estate italiano ha dovuto affrontare sfide significative a causa delle restrizioni di accesso al credito bancario tradizionale. In questo contesto, le cartolarizzazioni immobiliari stanno emergendo come uno strumento fondamentale per lo smobilizzo e la valorizzazione dei patrimoni, soprattutto quelli considerati non facilmente finanziabili.

La crescente regolamentazione bancaria, imposta da Basilea III e IV, ha reso più stringenti i criteri per la concessione di prestiti. Di conseguenza, molti proprietari di asset immobiliari si trovano a dover affrontare difficoltà nel reperire finanziamenti per la riqualificazione o il rilancio dei loro patrimoni. Questa situazione è particolarmente critica per gli asset che necessitano di investimenti significativi o che non generano immediati flussi di cassa.

Cartolarizzazioni immobiliari, ecco i vantaggi

Le cartolarizzazioni immobiliari rappresentano una soluzione innovativa e flessibile. Attraverso questo meccanismo, è possibile trasferire asset immobiliari a un veicolo di cartolarizzazione (SPV, Special Purpose Vehicle), che emette titoli obbligazionari garantiti dai proventi generati dagli stessi asset. Gli investitori, attratti dalla possibilità di ottenere rendimenti superiori rispetto ad altri strumenti finanziari, forniscono così nuovi capitali.

Uno strumento che presenta molteplici vantaggi per il mercato: la liquidità immediata (infatti la vendita dei titoli consente di ottenere capitali freschi senza dover ricorrere al debito bancario tradizionale), la diversificazione del rischio (che viene trasferito agli investitori, riducendo l’esposizione per i proprietari originari), la valorizzazione degli asset (gli investimenti derivanti dalle cartolarizzazioni possono essere utilizzati per ristrutturare e riqualificare immobili, aumentando il loro valore di mercato) e la trasparenza e governance (la gestione tramite SPV e master servicer garantisce una elevata trasparenza nei flussi finanziari e nei processi decisionali).

Le cartolarizzazioni immobiliari presentano molteplici vantaggi per il mercato (Designed by Freepik)

In un mercato caratterizzato da incertezze macroeconomiche, le cartolarizzazioni immobiliari offrono quindi una risposta concreta alle esigenze di liquidità e rilancio degli asset. E’ di grande supporto l’attuale quadro normativo, chiaro e favorevole per incentivare questo strumento. Inoltre, l’interazione tra operatori finanziari, investitori istituzionali e sviluppatori immobiliari sarà cruciale per garantire il successo di queste operazioni.

La valorizzazione di patrimoni immobiliari: l’esempio Banco BPM

Tra i casi di successo, l’ultima operazione perfezionata dal BancoBPM, la più grande operazione di cartolarizzazione immobiliare mai stata sviluppata sul mercato italiano. Questa operazione, del valore di oltre 300 milioni di euro, da realizzarsi in più tranche, coinvolge la cessione di oltre 300 immobili da parte di BancoBPM, con Phoenix Asset Management nel ruolo di asset manager. Questo progetto rappresenta un esempio concreto di come le cartolarizzazioni possano essere utilizzate per sbloccare valore e attrarre investimenti significativi. Le cartolarizzazioni immobiliari possono quindi rappresentare una leva strategica per il rilancio del mercato immobiliare italiano.

È fondamentale che il sistema finanziario e normativo continui ad accompagnare questo processo, favorendo la creazione di un ecosistema virtuoso in grado di attrarre investimenti e valorizzare il patrimonio immobiliare del Paese. In questo scenario, il ruolo degli investitori istituzionali e degli operatori specializzati sarà determinante per dare nuova linfa a un settore cruciale per l’economia nazionale.