Post di Raffaello Zanini, fondatore del portale PlanetHotel.net, Senior Consultant in Hotel Development –

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (Mef) ha da poco pubblicato i dati riferiti all’emissione di BTP e BTP Green di gennaio 2025: a fronte di una emissione di circa 18 miliardi di euro complessivi, la domanda ha superato i 270 miliardi, a riprova dell’alta liquidità del mercato, e delle modeste alternative che gli investitori hanno all’acquisto di titoli di Stato.

Eppure in Italia ci sarebbe molto da fare; per limitarci al turismo che è la mia materia di interesse, è evidente la necessità di ingenti investimenti nella rigenerazione delle zone urbane meno qualificate, in particolare della città turistica del nostro Mezzogiorno. Perché allora a fronte di una opportunità di investimento, gli interventi di rigenerazione della città turistica sono limitati?

Infatti i recenti investimenti privati nell’industria alberghiera si sono concentrati prevalentemente in strutture lusso delle città più importanti (Milano, Roma, Firenze, Venezia) o delle destinazioni iconiche, mentre l’attenzione dell’intervento pubblico si è occupata della rigenerazione delle zone periferiche delle città.

La trasformazione (a rilento) della città turistica

E’ rimasto (quasi) completamente assente dal dibattito il tema della trasformazione della città turistica, soprattutto della città di costa, che rappresenta invece una quota importante sia del patrimonio urbanistico italiano destinato al turismo, sia del PIL turistico, ma è anche quella che – tenendo a mente il grande sviluppo spagnolo o della costa adriatica orientale – ha maggiore opportunità di crescita.

Ancora oggi, molti degli hotel italiani costruiti prima del 1990 rispondono alle caratteristiche di standard e di servizio richiesti dalla clientela di quel tempo, rendendoli obsoleti a fronte di standard di qualità e di servizio che si sono fortemente evoluti.

Alcune loro caratteristiche strutturali sono poi veramente antiquate sia per quanto riguarda le dimensioni, il tema della sostenibilità ambientale ed energetica, la gestione/contenimento del rumore ma anche per quanto riguarda la gestione manageriale. Infatti dal punto di vista gestionale quegli hotel richiedono maggiori costi e più personale di un hotel più grande e più nuovo. Dopo 40-50 anni essi sono stati certamente ammortizzati e andrebbero pesantemente ristrutturati.

Mentre la Spagna sta progettando di imporre una tassa del 100% sugli acquisti di immobili per gli acquirenti provenienti da Paesi non appartenenti all’Unione Europea come il Regno Unito, scoraggiando gli acquisti dall’estero, in Italia abbiamo avviato politiche statali e regionali tese a favorire l’investimento dei non residenti.

Politiche per il Sud che non hanno funzionato o funzionato molto male.

I recenti investimenti privati nell’industria alberghiera si sono concentrati in strutture lusso delle città più importanti, tra cui Venezia (Designed by Freepik)

Un’ipotesi di lavoro per il rilancio della città turistica

Propongo qui un’ipotesi di lavoro, su cui chiamare ad un confronto urbanisti, fiscalisti, giuristi, e imprenditori del settore immobiliare, finalizzata a dare risposta alla palese necessità di un impulso forte agli investimenti, privati, nel rinnovo della città turistica.

L’obiettivo è quello di creare dei poli di attrazione di investimenti, anche produttivi, localizzati al Sud e sulla costa, dove la qualità della vita e l’ambiente urbano attraggano turisti e residenti temporanei, ridando vita a centri urbani che oggi, per larga parte dell’anno sono spopolati.

L’idea non è quella di fare interventi puntuali, su singoli immobili, con contributi pubblici, come ve ne sono stati molti negli ultimi decenni, con i risultati che tutti noi conosciamo, ma di dare vita ad un grande movimento di trasformazione del territorio, aggregando la proprietà immobiliare, favorito dall’invecchiamento dei proprietari che si rendono conto della relativa svalutazione dei propri asset, mentre i figli, se ci sono, cercano migliori fortune al Nord o all’estero, e sono perciò meno interessati ad una gestione in proprio del patrimonio immobiliare.

Questo è possibile senza costi dello Stato, incentivando l’azione dei privati.

Da dove è necessario incominciare

Una delle prime azioni da fare è rimuovere le norme pubbliche (comunali, regionali e statali) che hanno ostacolato, e tuttora bloccano, lo sviluppo in senso più moderno ed accogliente delle città turistiche italiane e che ancora oggi limitano la creazione di una moderna industria dell’accoglienza in Italia, e l’ingresso, o il formarsi, di compagnie alberghiere più grandi e moderne, con positivi effetti sulla competizione e concorrenza, sull’incremento del numero di turisti, sull’occupazione e l’economia nel suo complesso.

Lo scopo è favorire l’attività dei medi imprenditori nazionali del turismo, vera spina dorsale del turismo italiano odierno, permettendo ai conduttori più intraprendenti di acquisire e rammodernare gli hotel da loro gestiti, e di acquisire nuove strutture, accorpandole alle proprie, in modo di riuscire a competere con le più grandi strutture gestite da gruppi e catene, spesso stranieri.

Una azione di rinnovo delle singole strutture, soprattutto quelle di minori dimensioni che rappresentano la maggioranza dei casi, non trova sostegno in un business plan credibile, perché ristrutturare ha spesso un costo molto elevato, con risultati non comparabili ad un intervento nuovo. Ma anche abbattere e ricostruire un hotel di dimensioni limitate non permette di creare un prodotto competitivo.

Stato, Regioni e la ristrutturazione urbanistica e industriale del turismo

In Italia due sono i fattori che favoriscono la locazione immobiliare come modello gestionale degli hotel, mentre meno frequente è il “management”.

Uno riguarda il ruolo delle banche nell’attività di acquisizione e costruzione degli hotel, perché per finanziare una operazione di acquisto, ristrutturazione e sviluppo alberghiero le banche hanno guardato meno alla bontà intrinseca dell’operazione e molto di più alle garanzie patrimoniali di chi chiedeva il finanziamento per l’operazione stessa. Di conseguenza, tra le garanzie richieste, invece di un approfondito e credibile business plan, le banche hanno sempre preferito una fideiussione data da terzi che garantissero il pagamento dell’affitto. Oggi poi, a causa della caduta dei valori immobiliari (a parte i casi delle grandi città) le banche sono molto restie ad investire in immobili alberghieri.

Il secondo fattore, connesso al primo, sta nella legge che istituisce i fondi comuni immobiliari di diritto italiano, una legge che nel settore alberghiero ha avuto scarsa applicazione.

Infatti quella legge impone alla Società di Gestione del Risparmio esclusivamente di dare in locazione l’immobile alberghiero e rende complicato poterlo gestire attraverso una società di management.

Lo Stato e le Regioni, coordinando urbanistica e turismo, dovrebbero mettere mano a questi due temi, giuridicamente complessi, con una risposta assai tecnica, ma che potrebbe essere data anche in tempi rapidi, ed eliminare due “ostacoli” alla ristrutturazione urbanistica e industriale del nostro turismo.

In poco tempo potremmo vedere affluire, anche in zone periferiche del paese, capitali che richiedono una redditività intermedia tra quella propriamente immobiliare e quella tipicamente industriale, verso un settore dove i premi urbanistici garantiti a chi presenti un buon progetto di rinnovo urbano potrebbero essere sufficienti a motivare investimenti e rilancio di un settore fondamentale per il nostro paese, permettendo la costituzione e la forte crescita di molte società di gestione propriamente alberghiera senza necessità che all’attività di gestione corrisponda una forte patrimonializzazione conseguenza della proprietà degli immobili o delle garanzie fideiussorie richieste per ogni hotel preso in affitto.

Qui di seguito, quindi, una proposta concreta volta a favorire la riqualificazione della città turistica, come detto soprattutto di costa.

L’urgenza è favorire la riqualificazione della città turistica di costa (Designed by Freepik)

Scopo del fondo di Sviluppo Turistico

Propongo di istituire, per legge nazionale, il Fondo Immobiliare di Sviluppo Turistico che avrà il proprio patrimonio costituito da apporto di immobili insistenti su lotti fisicamente contigui, e da capitale raccolto tra operatori professionali gestito da un intermediario professionale, in zone a prevalente economia turistica, il cui scopo è quello di dare vita ad una trasformazione urbanistica mediante un intervento unitario, sottoposto all’approvazione congiunta di Comune/i e Regione, come ”Piano Straordinario di Sviluppo in Deroga alla Normativa Urbanistica Vigente”.

Caratteristiche del fondo

Il fondo dovrà essere proposto da un Soggetto Promotore, un gestore di risparmio qualificato, cui dovrà aderire un numero predefinito di proprietari di edifici attigui, dovrà essere oggetto di un piano di ristrutturazione da presentare per l’approvazione a Comune e Regione, e raccogliere almeno il 50% del capitale necessario alla ristrutturazione integrale della proprietà. Nessun apporto deve superare il 10% del patrimonio del fondo.

Regime fiscale agevolato del fondo

Il Fondo, al fine di favorire l’apporto da parte dei proprietari e di essere attrattivo dei capitali necessari alla riqualificazione dovrà godere di un regime fiscale agevolato:

• – No imposte sui redditi, come già avviene oggi per i fondi immobiliari
• – Sugli apporti imposta sostitutiva del X% (da definire a cura del MEF)
• – Esclusione degli apporti dal campo di applicazione dell’ IVA
• – Imposte di registro, catastali e ipotecarie in misura fissa ridotte.

Redditi dei fondi e ritenuta sui proventi 

• – Oggi i redditi dei fondi si imputano per trasparenza ai partecipanti non istituzionali, quando questi detengano quote del fondo superiori al 5% (va portato al 10% in modo da favorire l’apporto di almeno 8-10 unità immobiliari).
• – Ritenuta del 20% (che a mio parere va ridotta al 15%) sui proventi distribuiti o in sede di riscatto o liquidazione delle quote

Dare vita al rinnovo della città turistica

Una tale proposta, tramutata in legge dello Stato per quello che riguarda l’aspetto fiscale, e in leggi regionali per gli aspetti urbanistici, risponderà alle esigenze degli operatori privati, senza la necessità di contributi pubblici, e può dare vita a un grande impulso finalizzato al rinnovo della città turistica.