Post di Luca Rodella, CEO e co-founder di Smartpricing –

In meno di vent’anni dalla loro comparsa, gli affitti brevi hanno trasformato radicalmente il settore dell’ospitalità, guadagnandosi una fetta di mercato sempre più ampia ed emergendo come veri e propri competitor diretti degli hotel tradizionali. La pandemia ha ulteriormente accelerato questa crescita, portando al boom del 2023, un anno eccezionale sotto molti punti di vista: a livello globale l’offerta di affitti brevi è cresciuta del 24% rispetto al 2022, permettendo a case vacanze e affitti brevi di moltiplicarsi fino a rappresentare un quarto di tutte le strutture ricettive attualmente presenti nell’Unione Europa.

Anche la domanda è cresciuta: sempre in Europa, nel 2023, gli ospiti hanno trascorso 678,6 milioni di notti in case vacanze o immobili in locazione breve, un aumento del 13,8% rispetto al 2022. Il risultato immediato dell’aumentata richiesta è stato un maggiore potere di determinazione dei prezzi da parte degli host europei, che ha fatto lievitare la tariffa media giornaliera (ADR) fino a 164€ (+11,9% rispetto al 2022) e ha impresso un trend di crescita che continua ancora oggi: per il periodo giugno-agosto 2024 l’ADR degli affitti brevi è cresciuto di un ulteriore 9% rispetto allo stesso periodo del 2023, livellando sempre di più le differenze con i prezzi degli hotel. 

Le sfide: tra il moltiplicarsi delle normative e il panico da “Airbnbust”

Se la crescita che ha interessato gli affitti brevi nel periodo post pandemia da un lato ha regalato e sta regalando parecchie soddisfazioni ai gestori di case vacanze e affitti brevi, dall’altro ha contribuito ad accendere i riflettori su una zona grigia tanto estesa quanto, fino ad oggi, ignorata.

Il dibattito sull’overtourism e sulle conseguenze che la proliferazione incontrollata di affitti brevi ha sul mercato immobiliare, è tutt’ora aperto a livello globale, spingendo sempre più città in tutto il mondo a correre ai ripari: da Firenze a New York si sono moltiplicati i provvedimenti sugli affitti brevi, in un crescendo di restrizioni culminate con la scelta drastica annunciata da Barcellona, che prevede di cancellare l’intera offerta di locazioni a breve termine entro il 2028.

In Italia, oltre alle azioni intraprese dalle singole amministrazioni, il Governo ha dato il via alla fase di sperimentazione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR), con l’obiettivo di combattere abusivismo ed evasione fiscale tramite l’obbligo di dotarsi di un codice identificativo unico (Cin), un provvedimento che riguarderà oltre 500.000 immobili sul territorio nazionale.

Affitti brevi, ancora una ricca opportunità per i proprietari

L’esplosione nell’offerta di affitti brevi, combinata con l’aumento delle norme restrittive ha colto impreparati gli host e li ha obbligati a confrontarsi con una crescente difficoltà di gestione, tanto da dare vita al fenomeno che nell’estate 2023 è stato ribattezzato “Airbnbust”, termine diventato virale su forum e chat di settore e usato per indicare una presunta, disastrosa, fine dell’epoca dei “guadagni facili” su Airbnb.

In realtà, i dati hanno poi parzialmente smentito questa preoccupazione: secondo le ultime stime disponibili, il ricavo medio per notte di un host europeo nel 2023 è stato di 90€: un aumento del 9,8% su base annua, ma del 36,8% rispetto al 2019, un dato che conferma quanto gli affitti brevi costituiscano ancora una ricca opportunità di business per i proprietari di immobili.

Ma l’indicatore da monitorare è il tasso di occupazione

Le difficoltà, però, ci sono. Sebbene i ricavi tengano grazie alla crescita dell’ADR, la spia che rivela la necessità di un cambio di passo per gli host è il tasso di occupazione: nonostante la domanda record, nel 2023 l’occupazione media delle strutture destinate alle locazioni a breve termine in Europa ha subito una frenata fino a fermarsi al 55,4%, in calo dell’1,9% su base annua.

Questa tendenza è visibile anche in Italia, dove il Centro Studi Rescasa-Confcommercio ha stimato che a Milano, negli ultimi 12 mesi, su quasi 20.000 appartamenti destinati alle locazioni brevi, solo meno della metà ha avuto tassi di occupazione significativi, mentre gli altri sono rimasti vuoti. Percentuali simili si sono registrate a  Napoli, Roma, Firenze e nelle principali località italiane. 

Affitti brevi, business da professionisti: verso una “selezione naturale”

Il motivo di queste percentuali è da cercarsi nei confini sempre più sfumati che hotel tradizionali  e affitti brevi sono andati acquisendo agli occhi dei consumatori. Dopo la pandemia, case vacanze e appartamenti destinati alle locazioni brevi si sono moltiplicati, invadendo anche i canali di prenotazione storicamente popolati dalle strutture alberghiere: nel 2023 Booking.com ha dichiarato che il numero di pernottamenti in “sistemazioni alternative” è cresciuto di circa l’11% più velocemente rispetto agli hotel tradizionali, rappresentando circa il 34% del totale dei pernottamenti prenotati sulla piattaforma.

Il risultato è che gli affitti brevi hanno attirato sempre più clienti abituati agli standard degli hotel e che, se fino a non molto tempo fa bastava mettere in affitto un appartamento bello e grande per avere successo, oggi a fare la differenza è la prontezza dei proprietari nel passare da una gestione “amatoriale” a una gestione professionale.

Come sottolineato a più riprese anche da operatori di rilievo del settore come CleanBnB e ReHostme, da un lato pesano le aspettative dei clienti, sempre più esigenti e sempre meno disponibili ad accettare soluzioni sotto un certo livello, dall’altro la concorrenza impone una maggiore flessibilità nel gestire le tariffe, che non possono più ignorare impatto degli eventi, prenotazioni last minute e l’aumentata richiesta da parte degli ospiti di politiche di cancellazione e durata minima del soggiorno molto più flessibili che in passato.

Se a tutto questo aggiungiamo il tempo e l’attenzione necessari a gestire le piattaforme di vendita, le attività di marketing, la pulizia e manutenzione, i servizi da garantire e la cura degli ospiti, è chiaro come il mercato degli affitti brevi stia andando verso una selezione naturale, in cui solo i professionisti saranno in grado di reggere la concorrenza e restare sul mercato con profitto.

La concorrenza nel settore degli affitti brevi è destinata ad aumentare

Il motivo per cui i gestori di affitti brevi dovrebbero attivarsi immediatamente nell’aumentare il livello della propria gestione è che la concorrenza nel settore non è destinata a diminuire, anzi.

Il Centro studi Aigab (Associazione italiana affitti brevi) ha rilevato che in Italia le seconde case non utilizzate sono 9,6 milioni e, attualmente, solo il 6% per cento di queste sono poste in affitto breve tramite annunci online.

Dall’altra parte, anche il settore alberghiero si sta attrezzando in modo sempre più strutturato per combattere gli affitti brevi sul loro stesso terreno di gioco: solo quest’anno debutteranno tre nuovi marchi di proprietà di alcune delle maggiori catene alberghiere globali, che prevedono la creazione di nuove strutture ricettive dotate di caratteristiche come angoli cottura e spazi abitativi ampliati (MidX Studios di Marriott, LivSmart Studios di Hilton e Hyatt Studios).

Quali soluzioni per rispondere ai nuovi standard del settore?

In uno scenario tanto complesso, improvvisarsi gestore professionista da un giorno all’altro non è semplice. Ecco perché, oggi più che mai, è fondamentale dotarsi di strumenti tecnologici che permettano di acquisire dati costantemente aggiornati sul mercato e, contemporaneamente, tradurli in strategie di crescita.

In questo senso, l’Intelligenza artificiale costituisce una risorsa di fondamentale importanza sia per chi si appresta ad entrare nel mercato degli affitti brevi, sia per chi vuole migliorare le proprie performance in modo veloce e senza aumentare il già pesante carico di lavoro. I moderni software di prezzi dinamici e Revenue management sono in grado, infatti, di monitorare in tempo reale le variabili interne ed esterne alla struttura ricettiva e regolare di conseguenza le tariffe, permettendo di implementare strategie tariffarie dinamiche capaci di reagire prontamente a ogni fluttuazione della domanda di mercato anche senza una conoscenza approfondita del Revenue management.

Oltre a questo, i gestori di case vacanze e affitti brevi dovranno agire sul valore percepito del soggiorno, implementando un’offerta di servizi extra in linea con le aspettative del proprio target di clientela, rafforzando la collaborazione con i partner locali e puntando a garantire ciò che oggi i viaggiatori si aspettano a prescindere dalla tipologia di struttura ricettiva scelta: vivere un’esperienza memorabile.