Post di Vittorio Bruno, Business Development Manager di Qualis Credit Risk –

Entro il 2050 un terzo della popolazione italiana sarà rappresentato da persone con più di 65 anni. Un dato che testimonia come l’invecchiamento della popolazione sia una delle sfide più rilevanti da affrontare nel prossimo futuro, anche per le implicazioni socioeconomiche che porta con sé, se si pensa al crescente bisogno di risorse correlato alla terza età.

In questo contesto, verosimilmente, saranno sempre più richieste soluzioni integrate e strumenti finanziari innovativi, che tengano conto delle peculiarità della fascia di popolazione silver e, più in generale, delle caratteristiche del contesto economico – ma anche culturale – del nostro Paese. Proprio tale fascia di età è anche la maggiore detentrice di ricchezza immobiliare nel Paese, con gli over 55 il cui patrimonio immobiliare medio è di circa 185 mila euro pro-capite.

È noto il particolare legame che gli italiani hanno con la casa di proprietà, che da sempre identificano come un bene primario, simbolo di stabilità da tramandare di generazione in generazione. Lo dimostra il più alto tasso di proprietà immobiliare in Europa, oltre il 70%, una percentuale che cresce ulteriormente all’82% se guardiamo, nello specifico, a un pubblico over 50. Altrettanto diffusa nella generazione in questione è l’attitudine a non gravare sui propri affetti e se possibile garantire un supporto intrafamiliare.

Proprio la casa di proprietà potrebbe diventare la leva per ottenere una liquidità che permetta di affrontare necessità più o meno stringenti. Al momento solo il 20% prende in considerazione la vendita dell’immobile per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età.

Ne deriva che diventano quindi sempre più centrali strumenti finanziari che permettano di “monetizzare” la proprietà immobiliare. In questa direzione si colloca il prestito vitalizio ipotecario, conosciuto anche come reverse mortgage, ossia una forma di prestito disciplinata dalla legge italiana (L. 44/2015) ma ancora poco diffusa a cui possono accedere i proprietari che hanno compiuto 60 anni. Una soluzione che permette agli anziani di avere accesso al credito ipotecando il proprio immobile, con un prestito che varia in base al valore della casa e all’età del finanziato.

Una soluzione che, a differenza della vendita della nuda proprietà, ad oggi molto diffusa e praticata in Italia con oltre 28.000 compravendite annuali, garantisce tutele al proprietario e agli eredi e non implica di per sé la cessione dell’immobile.

La nuda proprietà è infatti una compravendita che trasferisce in via definitiva la proprietà, conservando al venditore il diritto di godimento dell’abitazione. In quanto tale, è una scelta “irreversibile” e completamente rimessa nella determinazione del corrispettivo all’accordo tra venditore e acquirente. Gli eredi non hanno un ruolo formale in questo schema né possono beneficiare in alcun modo dell’eventuale rivalutazione dell’immobile.

Il prestito vitalizio ipotecario è invece soggetto a tutte le disposizioni di trasparenza previste per i mutui ipotecari e ad alcune norme specifiche che tengono conto della sua natura peculiare, con il mutuatario che viene messo nelle condizioni di effettuare una scelta consapevole e ponderata sull’accesso al finanziamento. La decisione sul rimborso integrale del debito è poi affidata tipicamente agli eredi. Questi potranno ritenere per ragioni affettive e/o economiche di estinguere il debito e rientrare nella piena proprietà dell’abitazione. Potranno però anche valutare più opportuno o aderente ai loro interessi di non rimborsare ed in tal caso in diverse giurisdizioni, tra cui quella italiana, saranno tutelati dal principio del “no negative equity guarantee”: il ricavato della vendita dell’immobile estinguerà in ogni caso il debito maturato ed in caso di somme eccedenti queste saranno loro integralmente riconosciute.

Il prestito vitalizio ipotecario è già molto diffuso in particolare nei Paesi anglosassoni e, guardando allo scenario europeo, si nota come attualmente coesistano mercati nazionali con diversi gradi di diffusione: il Regno Unito è ad oggi il più maturo, con circa 4 miliardi di dollari originati nel 2023, ed è seguito da stati come la Germania e i Paesi Bassi che registrano volumi annuali attorno ad un 1 miliardo di dollari.

Alla luce dell’elevato tasso di proprietà immobiliare dei silver in Italia e del crescente bisogno di soluzioni che garantiscano loro una maggiore sicurezza economica, secondo le proiezioni di importanti osservatori si registrerà una crescita particolarmente significativa di questo strumento, tanto che si prevede che l’Italia diventerà nel 2035 uno dei principali Paesi per rilevanza del prestito vitalizio ipotecario, superando i volumi del Regno Unito grazie ad un mercato previsto di 8 miliardi di dollari.

Un potenziale di diffusione notevole che, per essere pienamente liberato, richiederà una maggiore consapevolezza sull’uso di questo strumento. Il mondo finanziario è dunque chiamato ad innovare e costruire soluzioni adeguate per meglio rispondere ai cambiamenti demografici ed alle sfide future della società con l’obiettivo di rendere il credito uno strumento sempre più aderente alle esigenze delle persone.