Post di Marco Sironi, Financial Controller nel settore della finanza immobiliare –

La direzione, per lo meno negli intenti, che si sta affermando nel mondo del real estate, è ormai da anni quella di un approccio alla sostenibilità, sia essa sociale o ambientale. Per quanto riguarda il comparto del residenziale, è dato noto che l’investimento nell’abitazione rappresenti uno dei principali impieghi del patrimonio di giovani e famiglie, condizionandone profondamente il tenore di vita. Ne desumiamo quindi l’alta importanza sociale. Come ricorda l’Organizzazione Mondiale della Sanità, anche l’impatto ambientale dei luoghi in cui abitiamo non è più trascurabile, infatti, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, il residenziale pesa sul bilancio delle emissioni di gas serra almeno quanto il trasporto privato. Ecco, quindi, che assume rilievo anche il profilo ambientale.

Quella del residenziale, che ormai si è consolidata come una vera e propria asset class obiettivo di investitori istituzionali – ricordiamo il fondo da 1 miliardo da poco lanciato da EQT che si focalizza su soluzioni residenziali innovative – è in questi mesi al centro di grandi trasformazioni sociali ed economiche. In particolare, è lo smart working, entrato prepotentemente nelle vite dei lavoratori del terziario e del terziario avanzato, ad aver reso centrale il ruolo dell’abitazione, che, tuttavia, spesso non può competere in termini di qualità degli spazi con gli uffici di ultima generazione. Sebbene sia chiaro che larga parte del tempo trascorso a lavorare sarà ancora in ufficio al termine della pandemia, è evidente che buona parte delle aziende, anche per limitare i costi, spingeranno per continuare con lo smart working. Si accentuerà ancora di più, quindi, l’importanza dell’abitazione, per la quale i privati diverranno sempre più esigenti.

Come si evince dal grafico su dati ISTAT, oltre il 70% del patrimonio immobiliare ad uso residenziale ha più di 30 anni, ed è in questo dato si annida il vero tema della discussione. Asset concepiti in periodi i cui modelli sociali profondamente differiscono da quelli attuali, risultano ben poco allineati alle necessità lavorative odierne. Qualità degli spazi e prestazioni energetiche divengono quindi al centro delle attenzioni dei compratori al pari della location. In sostanza, abitare in immobili situati in centro città, piuttosto datati e con consumi alti, spesso senza terrazze e senza un locale funzionale per lo smart working, è ora meno allettante rispetto all’era pre-Covid, anche alla luce degli affitti che hanno ripreso a crescere ininterrottamente dal 2014, specie nelle grandi città (SoloAffitti, 2020).

Un’occasione da non perdere per gli asset manager
Si tratta di una ghiotta occasione per gli investitori istituzionali (SGR, Casse Previdenziali, etc.), ora più che mai affamati di ritorni viste le difficoltà a cui si sta andando incontro nei comparti immobiliari più tipici come uffici e retail, ma anche di una assunzione di responsabilità da parte di questi ultimi. Forse è davvero giunto il momento di iniziare un nuovo corso, una sorta di “new deal” della finanza immobiliare, attuabile attraverso investimenti sempre più responsabili. Accanto ai nuovi fondi di impatto sociale ESG (acronimo di Environmental, Social and Governance) un’ottima alternativa potrebbe essere rappresentata da fondi “classici” finalizzati all’edificazione di immobili residenziali green a bassissimo impatto ambientale, capaci di garantire per periodi anche lunghi dei flussi di cassa stabili attraverso soluzioni finanziarie innovative vicine alle esigenze delle persone, ora più che mai impoverite dall’attuale crisi. Fra queste soluzioni ricordiamo i contratti di build to rent o di rent to buy, pratiche contrattuali già oggi in voga; anche lo student housing, il social housing, il senior living e il multifamily, risulterebbero profondamente innovativi. Se durante il 2019 non si sono registrate transazioni nel residenziale superiori ai 700 milioni (CBRE, 2020), il dato è da interpretare come una mancanza di prodotto di qualità, piuttosto che conseguenza di uno scarso interesse da parte degli asset manager.

Conclusioni e implicazioni future
Le difficoltà appena accennate derivano primariamente dalla complessità di operare nelle grandi città, dove un investimento immobiliare porta inevitabilmente a ritorni maggiori. Nascono alcuni interrogativi, ma in particolare: (1) come gli investitori istituzionali potrebbero conciliare le aspettative dei ritorni con la responsabilità sociale, vista la minor solvibilità dei privati rispetto ai consueti tenant (aziende, operatori retail, operatori logistici); e (2) che tipologia di prodotto residenziale ci troveremo a progettare, visti i cambiamenti sociali già in corso. Rispondere a questi due importanti interrogativi, intimamente legati l’uno all’altro, sarà compito di ricerche future. Al momento è doveroso prendere coscienza dei cambiamenti nei quali siamo tutti già coinvolti, e delle opportunità che ne scaturiscono.

Twitter @MarcoSironi5