Le ultime statistiche rilasciate dalla Bis, la Banca dei regolamenti internazionali con sede a Basilea, relative all’evoluzione dei prezzi reali delle abitazioni confermano la sostanziale eccezionalità del caso italiano, fra le poche grandi economie dove i prezzi del mattone continuano a decelerare. Il nostro paese non è riuscito ad agganciare la ripresa internazionale dei prezzi – a  fine 2017 erano cresciuti globalmente del 2% rispetto a fine 2016 – e varie ragioni, demografiche e reddituali, lasciano ipotizzare che anche nei prossimi anni il nostro mercato farà fatica a riprendersi.

Se guardiamo al campione ristretto delle economie avanzate l’eccezionalità italiana è ancora più clamorosa. In questo gruppo di paesi, nel 2017, i prezzi sono cresciuti in media del 5% in termini nominali e del 3% in termini reali (quindi deflazionati con l’indice dei prezzi al consumo). Si segnala in particolare il caso canadese e, più vicino a noi quello tedesco, dove la crescita reale ha sfiorato il 5%.

Come si può osservare dal grafico, l’Italia è l’unico paese avanzato ad avere registrato un calo reale dei prezzi, e si trova in compagnia di paesi come Russia e Brasile alle prese con grandi complicazioni economiche. Tra i paesi dell’area euro, invece, i prezzi, oltre alla Germania, sono aumentati sia in Irlanda che in Spagna. Fuori dall’eurozona, i prezzi sono aumentati anche nel Giappone e più lentamente del solito, nel Regno Unito, che probabilmente si sta avvicinando al suo picco.

Se guardiamo a un periodo più lungo, si osserva che “i prezzi degli immobili continuano la loro lenta ripresa in tutto il mondo”. Dopo la crisi “i prezzi reali medi degli immobili residenziali nelle economie avanzate hanno toccato il minimo nel 2011-12. Dal 2012 hanno continuato ad aumentare e sono ora tornati sui livelli precedenti alla crisi”.

Ma il caso italiano mostra come questa media generale nasconda grandi differenze. “I prezzi reali sono ancora ben al di sotto dei livelli 2007, del 3-7% nell’area dell’euro, nel Regno Unito e negli Stati Uniti”, sottolinea la Bis. Ma soprattutto all’interno dell’area euro vi sono grandi differenze. Dopo la grande crisi, i prezzi reali degli immobili sono aumentati del 22% in Germania, scesi del 7% in Francia, e sono scesi fra il 24 e il 33% in Irlanda, Spagna e Italia.

Il fronte più interessante da osservare, tuttavia, è quello dei paesi emergenti. Complessivamente, trainato dai paesi asiatici, questo gruppo ha visto i prezzi aumentare del 16% in termini reali rispetto ai livelli pre crisi. La performance più rilevante è quella dell’India, dove i prezzi sono quasi raddoppiati e anche in Brasile, malgrado i cali recenti, i prezzi rimangono al 50% sopra il livello pre crisi. Sarà interessante osservare l’andamento nei prossimi anni, quando l’ormai avviata normalizzazione monetaria internazionale rischia di far raffreddare bruscamente il credito che ha alimentato questo ciclo. Gli scricchiolii potrebbero iniziare laggiù prima di arrivare da noi.

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