Pubblichiamo un post di Raffaello Zanini, fondatore del portale Planethotel.net. Laureato in urbanistica, assiste gli investitori del settore turistico alberghiero con studi di fattibilità, consulenza ai progettisti, selezione di opportunità –

Un mese fa terminavo un mio post scrivendo: “Questi fenomeni spontanei – AirBnB – oggi salutati come positivi dalla maggioranza dei cittadini (quelli che a causa della crisi economica e dell’evoluzione demografica hanno uno o più immobili sfitti, che possono così impiegare almeno per coprire le tasse locali) a lungo andare ci si ritorceranno contro, demolendo la bella immagine che l’Italia e le sue città hanno nell’immaginario del turista globale”.

I DATI
Secondo ISTAT nel 2065 vivranno in Italia sei milioni di persone in meno di oggi. Ogni anno si trasferiscono all’estero 250.000 persone (non le 100-120.000 di cui parlano le statistiche ufficiali meno attendibili), spesso giovani con un buon grado di istruzione e cultura. Le zone più colpite sono quelle del Sud.

Tra il 2006 e il 2016 il numero delle nozze è diminuito del 17 percento, passando da 4,2 ogni mille residenti a 3,4. Come sappiamo anche il dato delle nascite è crollato. Tutto lascia presagire un inarrestabile declino demografico del nostro Paese.

Tutto questo darà impulso a una trasformazione ancora più accentuata della città dove viviamo: ne parliamo in questo post dedicato al turismo e al fenomeno degli affitti brevi perché, come vedremo, si tratta di aspetti intrecciati.

QUANTO SPAZIO CI SERVE?
Le esigenze di spazio sono mutate. La tecnologia ha cambiato l’organizzazione dei luoghi produttivi, degli uffici, ed anche della residenza. La demografia ha cambiato la dimensione delle famiglie. A parte i “ricchi” le cui esigenze di spazio sono cresciute – il primo elemento del lusso è l’ampiezza della casa o dell’ufficio – a tutti gli altri serve sempre meno spazio.

Anziani che abitano nella casa acquistata 50 anni fa oggi possono occupare 70-80 o più metri quadrati di superficie utile ad abitante (persino molti di più). Mentre le nuove famiglie degli immigrati (penso a quelli arrivati da qualche anno dall’Est Europa) si accomodano in cinque o sei persone in appartamenti di 80-100 mq, in semiperiferia, che riescono a pagare (in affitto o in proprietà) grazie a tre, persino quattro stipendi e mutui di lungo termine, a tassi bassissimi. Banca d’Italia segnala una costante crescita dei mutui erogati a famiglie per l’acquisto di case, dal miliardo e mezzo del 2015 ai 6 miliardi del 2016, agli oltre 8 miliardi del 2017.

Via via che nelle zone più ricche delle città, nei centri storici più ambiti, si libera un appartamento, se questo non è adatto a diventare la residenza di una famiglia benestante, allora potrà essere usato come residenza temporanea per turisti, in alternativa al più classico affitto per studenti (nelle sedi universitarie che sono ancora attrattive). Il fenomeno noto come “gentrification” significa che le popolazioni e le attività esistenti vengono forzate dall’aumento dei valori ad allontanarsi da certe zone di pregio, lasciando spazio ad una diversa classe di residenti.

Se è vero che dopo la crisi del 2008 i valori immobiliari in Italia sono caduti, a causa dei fenomeni sopra descritti che in generale hanno ridotto la pressione inflattiva sugli immobili (l’eccesso di offerta ha avuto le conseguenze note sul mondo bancario, con lo scoppio della bolla immobiliare), è anche vero che i centri delle città particolarmente amate dai turisti fanno caso a sé, così interi appartamenti sono diventati residenza temporanea offerti tutto l’anno.

IL NUOVO TURISMO COLLABORATIVO E LOW COST
Il boom del turismo collaborativo, si è rapidamente trasformato da romantico sistema di “affittare” poche volte in un anno un letto in più in un vero e proprio business miliardario, che si fonda su due pilastri della comunemente detta collaborative economy: AirBnB (presto copiato da almeno un’altra decina di portali, tra i quali va notato HomeAway) e i voli aerei low cost.
Secondo Eurostat, tra il 2009 e il 2016, in Europa il numero delle notti che i non-residenti hanno trascorso in una diversa destinazione è cresciuto del 40%. Dati ufficiosi ci dicono che il volume dell’attività di AirBnB in Europa, è cresciuto del 14% nel 2015 e del 24% nel 2017: un vero e proprio boom. Il fatturato mondiale 2016 è stato di 1,7 miliardi di dollari, con prenotazioni in 191 paesi.

Quello che AirBnB propaganda come la messa a reddito “di stanze inutilizzate, offerte da abitanti locali, che propongono una calda ospitalità, residenti anziani che danno una accoglienza genuina a prezzo contenuto per ragazzi che girano il mondo contenendo le spese”, è diventato un vero e proprio business dove in certe località il numero degli appartamenti completi offerti sui portali è di gran lunga superiore al numero degli host che accolgono il turista nella casa che abitano.

Risulta subito evidente che questa crescita di un “nuovo turismo” ha effetti interessanti per chi ne sa trarre vantaggio, contemporaneamente carica di costi nascosti le comunità locali, alimenta fenomeni di gentrificazione, di Disneyzzazione, e di Overtourism.

COMBATTERE L’OVERTOURISM
Il nodo della questione viene ammesso anche dal Report DG GROW che conclude: “Il turismo dell’economia collaborativa non necessariamente è causa della riduzione dell’offerta residenziale e dell’incremento dei prezzi, ma il suo sviluppo potrebbe invece averli aggravati”.

Per alcune città turistiche il problema della trasformazione di interi quartieri in hotel diffusi, al di fuori di qualunque regola, a partire dal 2014 è divenuto così pressante che ha dato origine ad azioni di regolazione del fenomeno: Parigi, Barcellona, Amsterdam e Berlino sono state tra le prime ad adottare politiche di contenimento.

Le scarse ricerche raccontano che molti host (quasi il 40%) propongono più di un appartamento, quasi quanti non affittano la casa che abitano, per il 64% svolgono l’attività per lunghi periodi di tempo (più di 4 mesi all’anno), e guadagnano relativamente molto (tra i 10.000€ ed i 20.000€ il 20% ed un ulteriore 20% più di 20.000€). Insomma l’attività di AirBnB è una vera e propria attività economica, per cui alcune città si sono mosse mettendo delle restrizioni alla stessa, tentando di limitare gli effetti dell’affitto breve al fine di non sottrarre appartamenti all’affitto regolare.

Così facendo però si sono trovate di fronte a tre problemi:

1. Il primo quello di “inventarsi” delle regole. Ogni città ha tentato con restrizioni diverse.

2. Poi quello dell’applicazione delle regole, visto che si tratta di un fenomeno semi-sommerso risulta di faticosa identificazione l’host che non rispetta le regole

3. Infine quello della raccolta dei dati, cui le piattaforme si sono opposte, vanificando sia l’applicazione delle regole che il controllo.

L’EUROPA E IL FENOMENO DEGLI AFFITTI BREVI
Contro i regolamenti adottati delle città, il portale AirBnB e altri portali di prenotazione di affitti brevi hanno avviato una costante attività di lobbying, svolta a livello europeo, facendo riferimento a due direttive: quella del commercio elettronico e quella sui servizi. Secondo la Commissione Europea, infatti, ogni autorizzazione o licenza per svolgere un’attività deve essere necessaria, proporzionata e non discriminatoria.

Nessuna regola deve essere applicata agli affitti brevi se l’attività viene svolta per un periodo inferiore ai 90 giorni all’anno.

Gli stati non hanno autorità per imporre alle piattaforme di denunciare fatti e circostanze illegali (rendendo assai difficile l’attività di controllo).

Infine gli stati (e le municipalità) non hanno diritto di bloccare un’attività o mettere limiti quantitativi, se si possono applicare misure più semplici.

Oggi la situazione è di accentuata tensione tra la Commissione Europea e le città che hanno messo regole apparentemente contrarie alle direttive, tensione che potrebbe culminare nella procedura di infrazione ed eventualmente chiamando in causa la Corte di Giustizia europea.

Gli interessi in gioco sono chiari:

a. Quello dei portali che senza la “materia prima” degli appartamenti affittati non guadagnano i miliardi del turismo low cost

b. Quello degli host professionali, che acquisiscono appartamenti in località turistiche al solo scopo di proporli per l’affitto turistico

c. Le città che vedono procedere un forte fenomeno di ricambio della popolazione, con eccessi di flussi turistici che causano disagio e costi senza essere compensati da incassi relativi

d. Le popolazioni residenti, spinte a lasciare la città per far posto al nuovo utilizzo del patrimonio immobiliare.

Le città diventano delle Disneyland, perdendo le caratteristiche proprie che le rendono interessanti ed attraenti per il turista. Così è capitato che a Lisbona, nella zona antica, quella che oggi sta subendo quella trasformazione di cui qui abbiamo scritto, sia apparso un cartello che dice “Caro turista, quando prenoti un AirBnB tu stai distruggendo quello che visiti”.

In questo quadro poi, si apre la questione di quali turisti attrarre e dell’attività alberghiera sviluppata per ospitarli e che trova negli affitti brevi un concorrente quasi senza regole. Sebbene il turismo AirBnB sia usato anche da persone di medio alto livello, l’eccessiva pressione del turista low cost tende ad allontanare il turismo di lusso disposto a pagare un prezzo elevato per vivere un’esperienza esclusiva e genuina.

Credo che questo sia il nodo su cui dovremo riflettere rapidamente: quale sia la via più conveniente, quale tipo di turismo di desidera attrarre, come evitare che il turismo “buono” venga scacciato dal turismo “cattivo”. Come permettere alle aziende del turismo di mantenere inalterati i margini e la redditività, messi a rischio dalla concorrenza di un’ospitalità che può dilatarsi in modo pressoché infinito.

Mentre scriviamo queste note, si viene a sapere che oltre a Barcellona, anche Palma, Valencia e Madrid in Spagna si sono dotate di regolamenti “contrari” al diffondersi incontrollato del fenomeno AirBnB: è mia opinione che lo scontro tra città e portali a livello europeo si farà sempre più duro, così come sarà difficile convincere i proprietari degli appartamenti a pagare le tasse locali su proprietà che non possono utilizzare liberamente.

Inoltre il Governo italiano in uno dei suoi ultimi atti, il 22 gennaio 2018, ha approvato la norma che consente la trasformazione di una parte degli hotel in appartamenti, tema che qui non tratto, salvo segnalare che ne avevamo parlato al Convegno del novembre 2011 e ripreso cinque anni fa in questo post, a dimostrazione che la “politica” è veramente lenta a capire che cosa sta succedendo sul mercato e cosa serve.

LA PROPOSTA
Sergio Cucini, noto albergatore veronese, in tempi non sospetti (era la fine del 2015) organizzò un convegno durante il quale aveva esortato i colleghi albergatori a proporsi ai proprietari degli appartamenti per gestire le loro case con professionalità, che sarebbe tutta da inventare sia tra i proprietari sia tra i professionisti dell’ultima ora.

Lui poi mise in pratica quel suo progetto.

Lo intervisto a tre anni di distanza chiedendogli una valutazione dell’esperienza fatta. Mi dice: “Rispondere al mercato con le regole di mercato, e non con anacronistiche barriere all’accesso, è molto più efficace ed economico che invocare atteggiamenti securitari. Personalmente ho affiancato all’attività di famiglia quella di property manager con soddisfazione per me e per i proprietari degli immobili. Adesso, che l’overtourism è diventato un fenomeno percepito, per il quale si sente di dover correre ai ripari, le soluzioni sono diverse: il mercato farà selezione e gli albergatori potranno, se vorranno, esserne protagonisti cogliendo anche le opportunità della recentissima innovazione dei Condhotel, dove potranno coesistere, sotto lo stesso tetto, camere d’albergo e appartamenti di civile abitazione”.

“A questo si aggiunga l’altro aspetto ben più innovativo: appartamenti che riportano il marchio dell’albergo (nello spirito dell’albergo diffuso) dislocati al di fuori delle strutture. Sarà necessario però contrastare i vincoli introdotti dal recentissimo regolamento governativo, che ha nuovamente limitato la libertà prevista dal testo di legge originario, imponendo una distanza massima dell’appartamento dalla struttura dell’hotel, che riduce la capacità d’azione degli albergatori più abili, privilegiando una presunta salvaguardia della categoria”.

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