L’autrice di questo post è Kateryna Fedorova, advisor presso uno studio legale milanese e cultrice della materia informatica giuridica presso l’Università degli Studi di Milano –

Sul tema criptovalute e bitcoin è stato scritto tanto. Tutti noi sappiamo, più o meno, di cosa si tratta, alcuni di noi considerano le criptovalute una bolla destinata a scoppiare, altri, invece, hanno comprato qualche bitcoin per provare il brivido di diventare investitori, altri ancora ci stanno pensando.

In breve, la criptovaluta è moneta complementare (o parallela) che affianca la moneta circolante (euro, dollaro, rublo, ecc.). Le criptovalute sono utilizzate per pagare beni o servizi all’interno di un circuito su base volontaria, ossia presso gli esercenti che le accettano. Non sono, ad oggi, regolamentate da alcuna autorità nazionale o sovranazionale (tuttavia, c’è un work in progress al riguardo).

Le criptovalute hanno alcuni problemi di non poco conto, quali, la volatilità del cambio (il valore oscilla molto, perché dipende dalla richiesta, dalla quantità in circolazione ecc., con variazioni sostanziali proprio perché non esiste un controllo centralizzato); il cash out (ossia, dove e come convertire il proprio denaro in criptovaluta: è il compito degli exchanger, che provvedono alla conversione dietro commissione); e le incertezze sul piano fiscale (la Banca d’Italia ha prodotto una panoramica completa sui rischi delle criptovalute).

Le criptovalute possono essere utilizzate come unità di pagamento su base volontaria. Ad esempio, è possibile pagare la parcella dell’avvocato in bitcoin se l’avvocato in questione ha indicato tale alternativa come una possibile modalità di pagamento. Come funziona, invece, nel real estate, dove vengono coinvolti, oltre alle parti, altri soggetti quali il notaio e le banche? Si può comprare una casa con i bitcoin? Sembrerebbe di sì. Vediamo come.

Il primo caso di acquisto di un appartamento in bitcoin è avvenuto lo scorso 23 gennaio a Torino. Nell’atto notarile, il prezzo (quasi per intero) di acquisto è stato stabilito in Euro, a causa della volatilità della criptovaluta, e pagato in bitcoin, mentre una parte residuale del prezzo, le imposte e la parcella del notaio sono state pagate in euro. La società immobiliare Gruppo Barletta S.p.A. è la prima società al mondo che ha dichiarato di dare la possibilità di acquistare appartamenti in bitcoin. Il progetto in questione è un edificio riqualificato, nel quartiere San Lorenzo, a Roma, con consegna prevista per ottobre del 2018. Oltre ad accettare di essere pagata in criptovaluta, la società in questione ha altresì dichiarato di incentivare ulteriormente le persone che opteranno per questa modalità di pagamento, facendosi carico delle spese dell’atto notarile e delle commissioni di agenzia.

Come si legge in una intervista rilasciata dal titolare, il prezzo viene fissato in euro e successivamente convertito in Bitcoin sulla base del cambio. È da notare che alcuni aspetti non sono del tutto chiari. Non si forniscono, per esempio, informazioni circa la data che viene presa come riferimento per il cambio, visto che il valore dei Bitcoin fluttua in continuazione; potrebbe essere la data del rogito o, più verosimilmente, una data, prima del rogito, che le parti indicano, di comune accordo, per “bloccare” il valore del cambio, “in maniera simile a quanto accade con le transazioni in dollari” (vedi il precedente link).

La società si è affidata alla piattaforma Coinbase, che non garantisce l’anonimato negli scambi in Bitcoin. L’acquirente si registra sul sito, fornendo i suoi documenti, e provvede al pagamento, mente il notaio procede con le verifiche sulla provenienza dei Bitcoin, in osservanza delle norme antiriciclaggio. Si tenga comunque presente che questo rimane un caso isolato. Per il momento, si possono soltanto fare ipotesi sull’andamento del fenomeno delle criptovalute nel settore real estate.

Ciò premesso, il primo compito per quelli che vogliono comprare una casa con in Bitcoin è trovare un venditore che accetti di essere pagato in criptovaluta e un notaio disposto a redigere il relativo atto di compravendita.

Chi compra una casa pagando il prezzo in bitcoin viola le norme sull’antiriciclaggio?

Con la risposta al quesito n. 3-2018/B, il Consiglio Nazionale del Notariato ha fornito qualche delucidazione in merito. In particolare, la fattispecie sottoposta all’attenzione del CNN riguardava un venditore e un acquirente che intendevano stipulare un atto di compravendita ove il relativo prezzo di acquisto, pur espresso in euro, sarebbe stato corrisposto in Bitcoin. Il CNN rispondeva partendo da alcune considerazioni già svolte dalla Corte di Giustizia Europea e dall’Agenzia delle Entrate. In particolare, si osservava che le operazioni che coinvolgono le criptovalute sono da considerarsi operazioni finanziarie in quanto le monete elettroniche vengono “accettate dalle parti di una transazione quale mezzo di pagamento alternativo ai mezzi di pagamento legali e non abbiano altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento”; e poi che le criptovalute, avendo natura digitale e non fisica, sono “liberamente accessibili e trasferibili dal titolare, in possesso delle necessarie credenziali, in qualsiasi momento, senza bisogno dell’intervento di terzi”.

Inoltre, le operazioni in criptovalute “sono sicuramente tracciabili in senso informatico” in quanto “in un pubblico ed immutabile registro rimane traccia indelebile del fatto che l’ignoto detentore di una chiave privata, corrispondente ad una data chiave pubblica, ha trasferito Bitcoin ad un altro ignoto detentore di altra chiave privata corrispondente, a sua volta, ad altra chiave pubblica”. Lo stesso CNN precisava che “i sistemi di accesso informatici, senza eccezioni, non si fondano sul concetto di “identificazione” bensì sulla mera verifica di credenziali informatiche”. Questa particolarità è molto rilevante ai fini dell’antiriciclaggio perché, di fatto, utilizzando un sistema informatico, non si può stabilire con certezza l’identità del soggetto che ha effettuato una transazione, proprio perché tale sistema abilita un (qualsiasi) utente provvisto delle corrette informazioni di sblocco (codici, pin, password).

In tale ottica, le criptovalute non sono idonee (almeno, per il momento) a garantire la tracciabilità delle operazioni. A parere del CNN, una transazione in Bitcoin può essere definita apparente in quanto entrambi i soggetti coinvolti dichiarano di essere titolari dei rispettivi conti, senza tuttavia fornire una minima prova di tali affermazioni. Pertanto, tale transazione potrebbe essere segnalata come operazione sospetta.

Altri rischi da mettere in conto?

Un altro importante aspetto da considerare, se state pensando di acquistare una casa in Bitcoin, è la possibilità di ottenere un finanziamento. Ci sono decisamente meno problemi se il prezzo viene pagato subito per intero e non coinvolge la necessità di un mutuo. Sorgono, infatti, legittimi dubbi sulla possibilità che una banca accetti di erogare un mutuo per una casa il prezzo della quale debba essere pagato in bitcoin. Anche perché, in assenza di una base normativa, le banche hanno un certo timore verso le criptovalute e spesso scelgono di non avere nulla a che fare con esse.

Infatti, un altro aspetto da tenere presente è proprio la pressoché totale mancanza di regolamentazione. E non si sa come il nostro legislatore interverrà sulla questione (se mai lo farà). Per rendere le criptovalute un valido strumento del mercato immobiliare, e non un fenomeno del momento, si dovrebbe iniziare proprio dalla creazione di una solida base normativa al riguardo.