Post di Enrico Poletto, Real Estate Manager e CEO di APP – Aste Private Professionali Auction House –

Negli ultimi decenni le grandi città di tutto il mondo stanno assistendo ad una trasformazione del tessuto urbano senza precedenti. Il calo della domanda di spazi commerciali, causato in gran parte dall’esplosione dell’e-commerce, e direzionali, accelerato dallo sviluppo dello smart working e delle nuove modalità di lavoro flessibile, ha portato alla crescente tendenza di riconvertire uffici e similari in abitazioni residenziali. In Italia si sta timidamente affermando questa pratica, ma non si può parlare di una vera e propria tendenza a livello nazionale in quanto non è uniforme su tutto il territorio.

Di fatto le normative urbanistiche locali sono variabili e questo non permette di uniformare i processi a livello statale: valutazione di fattibilità tecnica, ottenimento dei permessi necessari ed esecuzione dei lavori di adeguamento sono le principali fasi, che variano a seconda del territorio in cui è presente l’immobile. Alcuni comuni, soprattutto quelli con una forte domanda di residenziale, tendono a favorire queste trasformazioni, mentre altri ostacolano il processo per evitare un uso improprio degli spazi o per via di regolamenti urbanistici particolarmente rigidi.

La destinazione d’uso in Italia e le aste

La situazione italiana, a differenza di altri paesi dove esistono normative uniformi e chiare, è complicata dalla frammentazione delle regole e dalla necessità di ottenere autorizzazioni specifiche. La tendenza a convertire spazi commerciali in residenziali, molto diffusa nei paesi anglosassoni, è un fenomeno che in Italia potrebbe avere un certo seguito ma con importanti limitazioni di natura tecnica e burocratica. Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è regolato dai singoli comuni e non tutti prevedono norme permissive in tal senso.

Nel contesto delle aste private, i tecnici che effettuano la verifica dell’immobile valutano sempre la possibilità di un cambio di destinazione d’uso, un’analisi che nel mercato tradizionale non sempre viene condotta in fase preliminare. Questo rappresenta un vantaggio per chi acquista, poiché può avere informazioni più dettagliate e variegate sulle reali possibilità di trasformazione dell’immobile.

Cambio di destinazione d’uso, la situazione italiana è complicata dalla frammentazione delle regole e dalla necessità di ottenere autorizzazioni specifiche (Designed by Freepik)

Che cosa succede nel Regno Unito e negli Stati Uniti

Secondo recenti studi di mercato, a livello globale la percentuale di edifici commerciali trasformati in residenze è in costante aumento, con le grandi città come New York e Londra che guidano la tendenza. Come riporta il The Guardian, tra marzo e novembre 2024 nella capitale del Regno Unito le domande di conversione di uffici in abitazioni sono state oltre 3.200, il 57% in più rispetto allo stesso periodo del 2019 (precedente alla pandemia da Covid-19).

Questa evoluzione risponde non solo alla diminuzione della richiesta di spazi per uffici, ma anche alla crescente necessità di soluzioni abitative in aree urbane sempre più congestionate e con costi immobiliari elevati. Per questo motivo, la conversione offre diversi vantaggi, tra cui il rinnovamento del tessuto urbano, la crescente disponibilità abitativa e l’efficienza energetica. Come confermato anche dal Wall Street Journal, i motivi principali per cui le conversioni di uffici in edifici residenziali stanno prendendo piede sono il crescente costo degli spazi sfitti e il conseguente crollo del valore degli immobili: fattori che rendono più sostenibile il conto economico di questo tipo di trasformazioni.

Riconversione, i 6 vantaggi principali

Ma quali sono i motivi per cui risulta favorevole convertire, dove possibile, uno spazio commerciale in residenziale? Ecco di seguito i 6 principali vantaggi individuati:

• 1. Sostenibilità: al cambio della destinazione d’uso di un immobile consegue spesso una riqualificazione energetica, comportando una limitazione dell’impatto ambientale.
• 2. Rigenerazione urbana: il riutilizzo di edifici esistenti contribuisce alla riduzione del consumo del suolo urbano.
• 3. Maggiore accessibilità abitativa: l’offerta residenziale più ampia mitiga la crisi abitativa in molte metropoli.
• 4. Benessere dei nuovi residenti: i modelli di sviluppo urbano che rispondano alle esigenze dei cittadini sono al centro dei nuovi investimenti.
• 5. Aumento del valore dell’immobile: le proprietà residenziali tendono ad avere un valore di mercato più alto rispetto a quelle commerciali, specialmente in zone con forte richiesta abitativa.
• 6. Maggiore domanda: il mercato residenziale è generalmente più ampio rispetto a quello commerciale.