Post di Francesco Braggiotti, entrepreneur & managing director di Datasinc, start up specializzata nella raccolta ed analisi massiva di dati immobiliari, procedurali giudiziali creditizi e digitalizzazione documentale – 

Negli ultimi anni, gli eventi meteorologici straordinari hanno segnato in modo significativo diverse regioni italiane, con un impatto tangibile sul patrimonio immobiliare. Secondo i dati dell’Osservatorio Anbi sulle risorse idriche, analizzati dal WWF, il 2023 ha visto un record di 1.899 eventi climatici estremi, tra cui 212 tornado, oltre 1.000 nubifragi e 644 grandinate con chicchi di grandi dimensioni. L’Emilia-Romagna, in particolare, ha subito ben tre alluvioni disastrose in un solo anno e mezzo.

Una risposta normativa decisiva

In risposta a questa crescente emergenza, il governo italiano ha messo a punto un decreto interministeriale che entrerà in vigore da gennaio 2025. Questo decreto obbligherà tutte le imprese con sede legale o stabile organizzazione in Italia a stipulare polizze assicurative contro i danni causati da eventi catastrofali, come alluvioni e terremoti. Le coperture dovranno riguardare terreni, fabbricati, impianti, macchinari e attrezzature industriali e commerciali iscritti a bilancio.

Una misura simile era già stata introdotta con il DDL Ricostruzione, che prevedeva un rimborso anticipato del 30% per le imprese assicurate in caso di sinistri catastrofali. Tuttavia, attualmente solo il 5% delle imprese italiane è coperto da assicurazioni per questo tipo di rischi, secondo i dati di Munich RE.

Problemi e sfide nell’implementazione

Un aspetto cruciale nella valutazione del rischio fisico è l’identificazione precisa degli immobili, sia di proprietà sia in locazione. Spesso, le informazioni disponibili si limitano all’indirizzo postale, che non sempre coincide con la posizione esatta dell’immobile. Per esempio, l’indirizzo postale di Via Moscova 46 a Milano corrisponde alla casella postale fronte strada, ma l’immobile è situato all’interno di un cortile a 50 metri di distanza.

In zone rurali, dove i rischi sono anche più accentuati, può non esserci un indirizzo preciso (e.g. un terreno agricolo non su strada o un casolare senza numero civico) o la posizione dell’indirizzo essere lontana da dove effettivamente è situato l’immobile per via di strade private o accorpamenti di numeri civici sulle strade principali. Questa discrepanza può avere un impatto significativo: una differenza di soli 50 metri può comportare livelli di rischio molto diversi.

Il rischio climatico non risparmia nessuna area geografica: qui vigili in azione in California, venerdì 22 novembre 2024. (Foto AP/Noah Berger)

Va inoltre detto che alcuni elementi oggettivi possono essere dei mitiganti o degli aggravanti del rischio e questi possono essere riconosciuti senza un sopralluogo. Ad esempio, un immobile commerciale situato al piano terra vicino a un fiume presenta un rischio di allagamento molto più alto rispetto a uno lontano da fonti d’acqua. Un immobile sottotetto ha sicuramente più rischio di danni da grandine di un appartamento in un piano medio di un palazzo. Senza un dataset completo di tutti gli elementi oggettivi, non è possibile effettuare una pre-analisi dei potenziali rischi da analizzare.

Per ovviare a queste difficoltà, le compagnie assicurative devono spesso eseguire perizie in loco, aumentando i costi operativi. Si stima che periziare ogni unità catastale possa costare fino a 100 euro, con un impatto economico significativo per il settore. Se si considerano tutti gli immobili industriali (analizzati nel prossimo paragrafo), una ricognizione a tappeto potrebbe costare fino a 90€M in sole perizie.

Focus sui dati di rischio

Nel contesto dei fabbricati ad uso industriale, l’Italia conta circa 884.700 unità catastali classificate come D1, D7 e D8, concentrate per il 49% in Lombardia, Emilia-Romagna, Veneto e Piemonte. Tra queste, il 36% si trova in zone sismiche di grado superiore a 2 e il 21% degli immobili situati in pianura presenta un alto rischio di alluvione.

Il rischio frana riguarda l’1% degli immobili, ma questa percentuale scende allo 0,5% per quelli situati su terreni pendenti. Inoltre, il rischio vulcanico è rilevante per un numero limitato di strutture, ma rappresenta comunque una variabile da considerare.

Investire per non perdere incentivi pubblici

La gestione del rischio fisico richiede una valutazione accurata e aggiornata degli immobili, che può essere effettuata solo attraverso analisi desktop preliminari e l’uso di dati georeferenziati. Queste analisi, combinate con proiezioni future basate sui possibili scenari climatici, permetteranno di quantificare il valore delle polizze e di rendere le imprese più resilienti di fronte agli eventi estremi.

Con l’introduzione della nuova normativa, le aziende saranno chiamate a investire in coperture assicurative adeguate, pena la perdita di accesso a incentivi pubblici e garanzie bancarie. Sarà cruciale per le imprese adottare un approccio proattivo per proteggere il proprio patrimonio e sostenere la continuità operativa, e dal punto di vista delle assicurazioni, trovare del modelli di pricing anche desktop per poter gestire la numerosità ed il costo di valutazione di rischi fino ad ora non coperti in maniera strutturale.