Post di Juan Pablo Marino, CEO di MCO Real Estate – 

Quando pensiamo ad investimenti di valore nell’ambito del Real Estate, istintivamente l’attenzione si posa sulle opportunità offerte dalle grandi città: Milano, Firenze, Roma, Napoli, Torino e Bologna. Tuttavia, il cosiddetto mercato immobiliare secondario – spesso trascurato e sottovalutato – ha enormi potenzialità, in particolare quello residenziale. Le transazioni immobiliari al di fuori delle città capoluogo rappresentano oggi quasi il 60% del totale del mercato del Real Estate italiano, con un trend dei prezzi in linea con i mercati primari.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, durante il I° trimestre del 2024, le grandi città hanno registrato un calo della quantità di unità vendute dell’8,2% contro un 7,2% di tutto il Paese. Le transazioni trimestrali dei mercati secondari nel primo trimestre del 2024 sono di circa 150 mila unità contro le 110 mila dei mercati primari. Un trend che è proseguito anche da aprile a giugno 2024, mesi durante i quali sono state vendute 186 mila abitazioni, oltre 2mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023 (+1,2%). In generale, se l’aumento delle transazioni ha interessato tutte le aree geografiche del Paese, è bene notare che sono i comuni minori a trainare la crescita, con una variazione pari al +1,6% rispetto al II trimestre del 2023, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2 a/a).

Immobiliare nei “non capoluoghi”, la crescita delle transazioni

I numeri dell’Agenzia delle Entrate parlano chiaro: in questo II trimestre d’anno sono state effettuate 128.240 transazioni immobiliari nei “non capoluoghi” contro le 58.084 realizzate nei “capoluoghi”.

Sebbene quello secondario sia un mercato maggiormente legato al finanziamento rispetto ai mercati primari (a causa di una minore liquidità iniziale disponibile), la sua vivacità non è da sottovalutare per una serie di motivi.

La scarsa offerta di prodotti nuovi, di qualità, e dotati di categorie energetiche adeguate, fa sì che la domanda rimanga costante e le quotazioni degli immobili non subiscano fluttuazioni rilevanti, come invece può accadere per quelli che sorgono nelle grandi città.

Un mercato che può avere margini più elevati

Inoltre, il rapporto capillare che le BCC hanno con i territori di riferimento, consente un miglior accesso al mutuo per l’acquirente e al finanziamento per lo sviluppatore e, in questo senso, il taglio dei tassi di interesse avvenuto a inizio giugno ha sicuramente agevolato la quota di acquisti con mutuo: infatti, non è un caso che nel II semestre di quest’anno il capitale che ha finanziato gli acquisti di abitazioni è pari a circa 9,6 miliardi di euro, 0,5 miliardi in più del secondo trimestre del 2023.

Sicuramente i mercati secondari non vengono visti come opportunità dai grandi operatori, che cercano sviluppi con volumi minimi di investimento che giustifichino il loro intervento (sono aree che possono saturarsi velocemente e la capacità di assorbimento è limitata in termini assoluti), ma approcciati con strutture efficienti e volumi congrui, il secondario diventa un mercato molto attrattivo. E con margini decisamente più elevati. A parità di investimento, i mercati secondari possono rendere molto di più in termini percentuali rispetto agli investimenti sviluppati nelle grandi città.

Immobiliare residenziale, cosa cambia con lo smart working

I prezzi del residenziale nuovo in città come ad esempio Faenza, Grosseto o Pesaro, hanno superato da tempo la soglia dei 3mila euro al mq, con una crescita dei prezzi sostenuta dal 2019.

Villa Imperiale a Pesaro

Inoltre l’impatto socio-demografico generato dal Covid ha portato ad una elevata domanda di nuovi spazi più ampi e con accesso al verde. Lo smart working e le nuove priorità di vita sono argomenti che sostengono indubbiamente la crescita dei mercati secondari. Secondo recenti indagini il boom di ricerche di case indipendenti iniziato nel 2020 non si è ancora arrestato e se nel 2019 le dimensioni maggiormente ricercate erano 50-100 mq, nel post-pandemia il primato è passato ai 150 – 250 mq. Considerando anche i prezzi medi delle città principali, è facile intuire perché i mercati secondari siano e saranno in futuro un mercato in costante crescita.

Le nuove infrastrutture avvicinano i mercati primari

Il PNRR e di conseguenza gli investimenti in infrastrutture (trasporti, comunicazioni, innovazione) diminuiscono le distanze con i mercati primari e sostengono la crescita dei mercati che sino a poco tempo fa erano in calo

Per quanto riguarda gli altri comparti, come il commerciale o l’industriale, i mercati secondari non accettano più immobili “as is” come in passato: l’attività di valorizzazione tramite la trasformazione, il frazionamento o la riqualificazione, sono oggi indispensabili per rispondere ad una domanda che diventa sempre più selettiva. Gli immobili di questa categoria necessitano di una forte esperienza nell’attività di asset management e sarà la capacità di innovazione dell’operatore a incentivare la domanda.

Serve una conoscenza capillare

Per cogliere l’opportunità di mercato è necessaria una conoscenza capillare delle diverse aree e una struttura professionale in grado di cogliere i segnali dei singoli e adattarsi velocemente alle esigenze locali.

In conclusione, le città secondarie in Italia rappresentano una nuova frontiera per il mercato immobiliare, offrendo opportunità di crescita e investimento. Con prezzi ancora accessibili e una domanda in aumento, queste città diventeranno sempre più rilevanti nel panorama immobiliare italiano.