Post di Paola Di Remigio, Key Account Manager Italy, HousingAnywhere – 

II dibattito sull’overtourism in Europa sta diventando uno degli argomenti più caldi degli ultimi mesi: nel mezzo della stagione estiva e del picco turistico ad essa correlato, sta dilagando la preoccupazione per le potenziali implicazioni di questo fenomeno sulla precarietà abitativa e sulle economie locali. Da un lato, le amministrazioni di varie località europee identificano la soluzione nella regolamentazione dei flussi turistici,  come ad esempio il piano di eliminazione graduale di tutti gli appartamenti turistici a Barcellona entro il 2028, dall’altro i local hanno iniziato a manifestare il loro scontento con proteste, come quelle di aprile nelle Isole Canarie, o quelle di luglio a Maiorca. Questi recenti eventi stanno riaccendendo i riflettori sulla crisi abitativa e sulla regolamentazione del turismo.

Le città in crisi per il sovraffollamento turistico

Per quanto riguarda il nostro Paese, secondo i dati dell’Indice complessivo di sovraffollamento turistico (ICST) l’istituto di ricerca Demoskopika, Venezia, Rimini, Napoli, Verona, Livorno, Trento e Bolzano sono le città in cui il sovraffollamento causa gli effetti più critici sulla qualità della vita degli abitanti e sulla sostenibilità stessa del settore turistico.

In Italia due sono le normative locali che hanno tentato di gestire il fenomeno. Venezia mira a disincentivare il turismo giornaliero stabilendo un contributo di accesso di 5 euro per i turisti che entrano in città nei 29 giorni di massima affluenza annuale mentre a Firenze il divieto di affitti turistici brevi nell’area Unesco del centro storico è stato recentemente considerato dal Tar della Toscana decaduto in quanto non confermato dal nuovo piano operativo del Comune.

L’incredibile aumento degli affitti in Italia: Roma record

Le incessanti notizie sull’aumento dei prezzi degli affitti nello Stivale aggiungono ulteriore pressione al dibattito: l’international Rent Index di HousingAnywhere per il secondo trimestre del 2024 conferma che alcune città dell’Europa meridionale, soprattutto in Italia e Spagna, stanno registrando sostanziali aumenti degli affitti mensili per i soggiorni di medio termine (6-12 mesi).

Merita di essere menzionata Roma che, tra le 28 città europee analizzate, risulta la seconda più costosa dopo Amsterdam nel segmento appartamenti. A seguito dell’aumento del 10,5% dell’affitto nell’ultimo anno, un appartamento ammobiliato a Roma costa 2.100 euro al mese. Le stanze si posizionano meglio ma hanno subito un incremento del 19,2% rispetto allo scorso anno.

Vale la pena di sottolineare che da sempre Roma presenta uno squilibrio importante tra alloggi dedicati agli affitti turistici e alloggi residenziali e, con il crescente numero di eventi internazionali che la città sta ospitando, possiamo ragionevolmente prevedere che la pressione sui prezzi sarà destinata a crescere. Sempre secondo i dati del Rent Index, in Italia, con un aumento del 18,2% rispetto allo scorso anno, Bologna è la seconda città per aumento dei prezzi nel segmento stanze. Gli appartamenti sono cresciuti del 3,5%, posizionandosi intorno ai 1.760 euro, superando i canoni di locazione di Milano.

Fenomeni simili si registrano in altre città italiane generando preoccupazione in merito all’accessibilità di affitti residenziali in costante crescita a fronte di stipendi medi piuttosto stabili.

Amministrazioni alla ricerca di una via d’uscita

Le amministrazioni sono chiaramente orientate a risolvere il problema ponendo un freno agli affitti turistici. In linea con questa tendenza, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una tassazione più alta per gli affitti brevi, con aliquota della cedolare secca che può raggiungere il 26%. Lo scorso anno, inoltre, la ministra Santanché ha presentato una proposta di legge per regolamentare in modo omogeneo a livello nazionale le locazioni ad uso turistico, combattere gli abusi nel settore e assicurare il rispetto di standard igienico-sanitari e di sicurezza per gli immobili affittati.

Nella fase di implementazione di queste soluzioni la chiave è trovare un equilibrio tra il benessere dei residenti e i benefici economici del turismo. In quest’ottica, va assicurato ai cittadini che tutti gli appartamenti vengano legalmente affittati e che vi sia una equilibrata proporzione tra affitti turistici e residenziali.

Ma la crisi abitativa si spiega con la scarsità dell’offerta

Certo è che la sola regolamentazione degli affitti turistici non è sufficiente a risolvere un problema di questa portata. La crisi abitativa e l’inaccessibilità economica degli alloggi va ricollegata primariamente alla scarsità dell’offerta. Molte città in Europa stanno infatti fronteggiando la sfida generata dalla sproporzione tra utenti in cerca di alloggio e proprietà da affittare a scopo residenziale. La situazione più critica è certamente quella che affligge l’Olanda: la carenza di unità abitative continua ad aggravarsi a fronte di un costante aumento del flusso migratorio. Secondo i dati veicolati dal Ministero degli Interni, mancano ad oggi 400.000 alloggi e il problema è destinato a peggiorare.

In Italia, invece, alla ridotta offerta di alloggi residenziali si affianca un fattore locale: secondo i dati Istat ci sono circa 10 milioni di case vuote e l’istituto di ricerca Nomisma ha evidenziato che l’11% delle abitazioni del Paese rimane inutilizzato. Un terzo dei proprietari infatti non è intenzionato a concedere in locazione le proprietà di cui dispone perché la legislazione non prevede opportune tutele in caso di abusivismo e insolvenza degli inquilini. Il nostro mercato degli affitti non sarebbe quindi saturo ma bloccato dalla diffidenza dei proprietari nei confronti dell’utilizzo degli alloggi a scopo residenziale.

Tutela della proprietà, auspicabile un intervento del legislatore

Per aumentare l’offerta quindi sarebbe auspicabile un intervento del legislatore che renda l’affitto a scopo residenziale una soluzione sicura e attraente.

In questo contesto, la scelta di un affitto a medio termine comporta numerosi vantaggi. Ecco come regolarsi:

1. 1. Individuare operatori che siano in grado di rivolgersi ad un pubblico di professionisti e studenti internazionali, per intercettare locatari affidabili. Questo target mira a integrarsi nelle città, esercitando un impatto culturale ed economico positivo.
2. 2. Il secondo vantaggio è legato ai minori costi di turnover: i soggiorni turistici hanno costi amministrativi e di gestione molto più alti, dovuti all’alto ricambio di affittuari. Questo comprende costi di pulizia, check in e check out, manutenzione degli ambienti, eventuale tassa di soggiorno.
3. 3. Un altro vantaggio importante è la mediazione tra stabilità ed efficienza gestionale dell’immobile in affitto, e la flessibilità di decidere mediamente a cadenza annuale il destino della proprietà.
4. 4. L’ultimo beneficio, ma non meno importante, è la possibilità di accesso a sgravi fiscali per locazioni a lungo medio-termine, riducendo il carico tributario complessivo a carico della seconda casa.

Per concludere, se da un lato la regolamentazione degli affitti turistici può avere un impatto positivo sul mercato, dall’altro è fondamentale concentrarsi su misure a sostegno degli affitti a scopo residenziale. Solo ampliando l’offerta potremo garantire una migliore accessibilità economica a lungo termine, contribuendo così al prosperare delle comunità locali.