Post di Daniele Scatassi, Direttore Commerciale di Professionecasa SpA –

Qualche settimana fa, su questo stesso blog, ho trattato il tema dei mutui in relazione al rialzo dei tassi e ho espresso delle considerazioni pertinenti alla scelta del mutuo più favorevole da scegliere in questo particolare momento storico. Ovviamente, tenendo in considerazione il contesto economico e le previsioni a medio-lungo termine. In questo articolo, intendo fornire un aggiornamento sulle mutevoli condizioni di mercato, delineando le attuali prospettive per i mesi a venire. Inoltre, analizzerò in dettaglio alcune delle opzioni presentate nell’articolo precedente.

Partiamo dai dati: decimo rialzo dei tassi consecutivo

La Banca Centrale Europea (BCE) ha recentemente annunciato un aumento dei tassi di interesse dello 0,25%, segnando il decimo incremento consecutivo. Questa mossa è stata compiuta con l’obiettivo di contenere l’inflazione. Di conseguenza, il tasso di rifinanziamento principale è stato fissato al 4,50%, il tasso sui depositi al 4%, e il tasso sui prestiti marginali al 4,75%.

La BCE ha inoltre dichiarato che, sebbene l’inflazione sia in diminuzione, si prevede che rimarrà elevata per un periodo considerevole.

Le future decisioni del Consiglio direttivo saranno orientate a garantire che i tassi di interesse rimangano sufficientemente restrittivi per il tempo necessario a raggiungere l’obiettivo di inflazione del 2%. Il Presidente della BCE, ha indicato che in ottobre potrebbe verificarsi un aumento o una pausa nei tassi, ma ha sottolineato che la durata di tale pausa sarà influenzata dai dati economici.

La strategia per chi ha un mutuo a tasso variabile

Nonostante questa dichiarazione, al momento le previsioni per il 2024 offrono una prospettiva più favorevole, con la previsione di un calo dei tassi. Pertanto, per coloro che attualmente detengono mutui a tasso variabile, la strategia consigliata è quella di adottare un atteggiamento di attesa fino all’inizio del prossimo anno.

(PaeGAG – stock.adobe.com)

*Per comprendere meglio l’impatto di questi cambiamenti, consideriamo un esempio concreto. Prendiamo un mutuo di 150.000 euro con una durata di 30 anni e un tasso d’interesse del 4,25%. Inizialmente, la rata mensile era di 737 euro. Tuttavia, con il recente aumento del tasso al 4,50%, la nuova rata è salita a 760 euro. È importante notare che questa cifra può variare in base alla banca e al tasso di finanziamento effettivo, oltre che alla durata del mutuo stesso.*

Estendere la durata del mutuo e controindicazioni

Per coloro che si trovano con mutui a tasso variabile e hanno visto un aumento delle rate a causa dell’incremento dei tassi, l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha fornito alcune opzioni cruciali. Queste includono la possibilità di estendere la durata del mutuo, rinegoziare il contratto, sfruttando ad esempio la possibilità di passare da un tasso variabile a uno fisso, o richiedere la sospensione delle rate attraverso il Fondo Gasparrini.

L’ABI sottolinea l’importanza di attuare queste misure a sostegno dei clienti al fine di ridurre i costi sia per i mutuatari che per le banche stesse, che rischiano di dover classificare il credito come deteriorato in caso di mancato pagamento per più di 90 giorni o se l’operazione di ristrutturazione comporta costi superiori all’1%.

Vanno però tenute in considerazione alcune possibili controindicazioni che si potrebbero manifestare scegliendo una di queste opzioni. Vediamo le principali.

Allungare la durata dei mutui ha un costo significativo

Estendere la durata da 20 a 30 anni su un mutuo da 160.000 euro comporterebbe un costo aggiuntivo in interessi di 41.000 euro nel corso dell’intera vita del mutuo, anche se la rata mensile diminuisce di 206 euro. Pertanto, questa opzione è consigliata solo a chi è in difficoltà finanziarie e non può accedere al Fondo Gasparrini, che consente ai titolari di mutui fino a 250.000 euro di sospendere la rata per un massimo di 18 mesi.

Surroga: un’opzione che potrebbe venire a mancare

È bene precisare che, con l’attuale aumento dei tassi d’interesse, diventa ancora più cruciale preservare la possibilità di surroga. La surroga consente di modificare i termini del contratto di mutuo senza aumentare l’importo totale e può essere sfruttata per ottenere condizioni più vantaggiose quando i tassi si abbasseranno in futuro. Tuttavia questa opzione potrebbe venir meno nei prossimi mesi.

Buone notizie sui mutui per gli under 36

Per coloro che stanno considerando l’acquisto di una prima casa, ci sono buone notizie in merito al Fondo di garanzia Consap. È ancora possibile presentare domanda fino al 30 settembre per ottenere un mutuo al 100% del valore dell’immobile. Questa opportunità è estesa a tutti i giovani sotto i 36 anni e comporta alcune agevolazioni fiscali significative per coloro con un ISEE inferiore a 40.000 euro annui.

Alcune banche offrono mutui al 100% con un tasso fino al 3,7% che attualmente rappresenta una delle offerte più competitive sul mercato.

Per non sbagliare è importante rivolgersi a un consulente di fiducia

In sintesi, data la complessità delle dinamiche del mercato dei mutui e la diversità delle opzioni disponibili, il consiglio è di ricorrere a un consulente altamente qualificato che sappia consigliarci con onestà e competenza. L’ideale sarebbe rivolgersi ad un professionista con competenze interdisciplinari tra il settore immobiliare e quello finanziario.

Tale consulente può guidare i clienti sia nella fase di acquisto/vendita dell’immobile sia nella scelta del mutuo più adatto alle proprie esigenze finanziarie. Va notato che ci sono molti fattori da considerare quando si richiede un nuovo mutuo o si cerca di risolvere una situazione finanziaria difficile, come la tipologia di mutuo, le persone a carico, i prestiti esistenti, la situazione lavorativa e la possibilità di avere garanti nella pratica.

Un consulente esperto, collaborando con diverse banche, può offrire un ventaglio di soluzioni personalizzate che potrebbero non essere disponibili presso la propria banca di fiducia.

In conclusione, per navigare con successo nel complesso mondo dei mutui, o semplicemente per superare bene questo momento delicato, è fondamentale affidarsi a un consulente esperto e fare scelte informate basate sulle proprie esigenze finanziarie, le tempistiche a disposizione e guardando in modo attento alle condizioni di mercato in continua evoluzione.