Post di Daniele Scatassi, Direttore Commerciale di Professionecasa e Presidente di Building Production –

In questi tempi di incertezza economica, la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di proseguire nella politica di rialzo dei tassi sta avendo ripercussioni significative sul panorama dei mutui casa.

Come era prevedibile, l’aumento dei tassi ha reso l’accesso al credito più arduo per coloro che intendono contrarre un mutuo oggi, ma non solo: anche chi ha già un mutuo ha subito importanti conseguenze con cui deve confrontarsi ogni giorno.

L’aumento dei tassi di interesse visto negli ultimi mesi ha avuto un impatto significativo sul mercato dei mutui e gli ulteriori rialzi previsti per luglio andranno ad aumentare ulteriormente questo impatto.

Mutui a lunga durata, rata raddoppiata

Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato più che tangibile. Un esempio: in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30 anni avviato nel 2021, oggi ci si ritrova con la rata quasi raddoppiata. Non solo, una buona parte della rata attuale andrebbe in quota interessi anziché quota capitale, contrariamente a quanto eravamo abituati a vedere fino a pochissimo tempo fa.

Attenzione però, dal punto di vista prettamente finanziario chi ha contratto un mutuo a tasso variabile rispetto al tasso fisso, finora ha comunque sostenuto meno interessi. Ciò significa che la “scommessa” di contrarre un mutuo a tasso variabile rispetto ad uno a tasso fisso risulta ancora vinta.

Questo incremento però, ha posto molte famiglie in una situazione di stress economico, rendendo difficile sostenere l’onere del mutuo. In queste situazioni si rende necessario ricorrere a soluzioni che possano andare ad abbassare l’impatto della rata sul bilancio familiare.

La possibile evoluzione del mercato

Prima di addentrarci tra le possibili soluzioni, analizziamo quali sono le previsioni del mercato.

Al momento tali previsioni indicano che dopo un’ulteriore ascesa dei tassi prevista per l’estate, a partire dai primi mesi del 2024, questi riprenderanno a calare. Un movimento inteso anche a promuovere un’inflazione “sostenibile”, condizione essenziale per permettere all’economia di riprendere una marcia più spedita.

Quindi, cosa conviene fare nel 2023?

Oggi i mutui a tasso fisso di durata 20 anni partono da un tasso del 3,8% e da un TAEG del 4%. Utilizzando gli stessi parametri con un tasso variabile, il tasso parte dal 4,5% e il TAEG arriva al 4,8%. Questo significa che oggi il variabile è più caro del fisso, una situazione che non si verificava dal 2008.

Prima conclusione: oggi i mutui a tasso fisso sono più convenienti rispetto a quelli a tasso variabile.

Non a caso nel 2023 le richieste di mutui a tasso variabile sono crollate, rappresentando solo il 16% del mercato.

La scelta fatta dalla maggior parte degli italiani, sembra quindi essere fatta prendendo in considerazione solo la convenienza economica immediata, ma a mio avviso è fondamentale prendere in considerazione molti altri fattori e prendere decisioni oculate anche nel lungo periodo.

Con il variabile: resistenza, resistenza, resistenza

Se ci aspettiamo che i tassi scendano entro i prossimi cinque anni (dando credito alle previsioni di cui indicate qualche riga sopra), allora il tasso variabile potrebbe essere più conveniente. Tuttavia, se i tassi dovessero rimanere costanti o continuare addirittura ad aumentare, allora il tasso fisso sarebbe la scelta più vantaggiosa.

Alla luce di queste analisi, delle previsioni della BCE e guardando alla storia, uno scenario probabile potrebbe essere quello in cui già nel medio periodo (3-5 anni) potrebbe tornare ad essere conveniente un tasso variabile, quindi il suggerimento da dare alle famiglie alle prese con mutui ancora lontani dall’estinzione, potrebbe essere quello di “resistere”.

Illustrazione di Giorgio De Marinis / Il Sole 24 Ore

Altre opzioni: rinegoziare o passare al tasso fisso

Ma ora vediamo quali possono essere le soluzioni per tutte quelle famiglie per le quali purtroppo questa scelta risulta insostenibile.

Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo.

La seconda opzione potrebbe essere quella di passare dal tasso variabile al tasso fisso. In questo modo si vedrebbe un immediato abbassamento della rata attuale, tuttavia se le previsioni si rivelassero giuste, questo potrebbe essere il momento più sbagliato in assoluto per compiere questa scelta, perché potrebbe portare ad una posizione fortemente sconveniente nel lungo periodo in quanto si andrebbe a fissare la rata al tasso attuale, che è decisamente elevato.

Va fatta una dovuta precisazione per tutti i lettori che potrebbero valutare interessante questa opzione: questa pratica è assolutamente legittima e priva di spese accessorie, come previsto all’interno della legge di bilancio 2023.

E l’ipotesi della surroga? Ecco le insidie

L’ultima opzione al vaglio, potrebbe essere la surroga del mutuo, cioè provare a rinegoziare un nuovo mutuo con una diversa banca.

Può essere una scelta interessante, ma va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia che questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti, pertanto andrebbe a “rivalutare” nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo.

Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese” (la banca potrebbe anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso).

Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.

Prima di prendere una decisione quindi, è sempre opportuno rivolgersi ad un professionista del settore, meglio se è una figura trasversale con esperienze e competenze sia in ambito finanziario che immobiliare, perché saprà sicuramente consigliarvi al meglio sulla base della vostra situazione reale.

Mutui già accesi ok, ma per chi parte da zero?

L’ultima valutazione da fare, è per tutti coloro che oggi si trovano a dover accendere un nuovo mutuo.

Un segnale positivo per i giovani acquirenti è la proroga della garanzia per i mutui casa rivolta agli under 36. Questa misura agevola l’accesso al mercato immobiliare per una generazione che troppo spesso si scontra con ostacoli finanziari significativi.

Una casa non è solo un rifugio economico o un asset da valutare in modo prettamente finanziario, essa rappresenta il luogo dove si costruisce il proprio futuro e si creano i propri ricordi. Per questa ragione, è a mio avviso fondamentale che politiche come la proroga della garanzia diventino una caratteristica stabile del nostro sistema, e non una misura temporanea.

Per i mutui un accesso al credito sostenibile

Il panorama dei mutui è complesso e in costante evoluzione, soprattutto in un clima economico instabile come quello attuale. Tuttavia, rimane importante mantenere l’accesso al credito aperto e sostenibile, dando a tutti la possibilità di realizzare il sogno di avere una casa propria.