Post di Vincent Bryant, CEO & Co-Founder di Deepki* –

Oggi l’economia nel suo complesso contribuisce alle 55 gigatonnellate di carbonio emesse ogni anno nel mondo. Di queste il 37% è generato dal settore immobiliare, il maggior produttore di gas serra a livello globale.

Per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione concordati a livello globale, è indispensabile che l’ambiente costruito si adatti immediatamente. Un impegno che richiede un investimento stimato di cinquemila miliardi di dollari l’anno e che equivale a circa a metà delle dimensioni dell’attuale mercato immobiliare gestito.

Immobili, finanziamenti e concorrenza

Questo suggerisce che i responsabili della riduzione dell’impatto negativo degli immobili sull’ambiente dovranno probabilmente affrontare una notevole concorrenza per ottenere finanziamenti da un gruppo limitato di investitori sia pubblici che privati.
Il settore immobiliare

È estremamente importante per le società immobiliari e per i loro investitori comprendere il loro contributo al cambiamento climatico. Ciò richiede dati trasparenti e di alta qualità, che i regolatori finanziari ritengono essere forniti al meglio dalla Taskforce on Climate-related Disclosures (TCFD). Il Regno Unito, la Nuova Zelanda e il Giappone sono i primi Paesi ad aver reso obbligatorio il reporting della TCFD e si prevede che altri seguiranno il loro esempio.

Comunicare le emissioni

In base alla TCFD, le aziende devono comunicare le emissioni di Scope 1 e 2, generate dall’uso di un edificio, e le emissioni di Scope 3, derivanti dalla costruzione dell’edificio stesso. La rendicontazione di tutti e tre gli Scope consente alle aziende e ai loro investitori di indirizzare le risorse verso misure che riducono in maniera più efficace le emissioni.

Accordo di Parigi: immobili da costruire o ristrutturare?

Gli sforzi per essere in linea all’Accordo di Parigi si possono riassumere con due misure fondamentali: la riduzione delle emissioni derivanti dalle nuove costruzioni e quelle derivanti dalle ristrutturazioni.

L’80% degli edifici che saranno presenti nel 2050 è già stato costruito, e nei Paesi occidentali come la Francia, o l’Italia, dove la maggior parte del patrimonio edilizio è già esistente, la quota relativa alle emissioni legate all’edilizia è molto più bassa: solo il
15% delle emissioni deriva dalla costruzione, mentre il resto proviene dagli Scope 1 e 2.

Ciò significa che, sebbene sia essenziale ridurre al minimo le emissioni legate all’edilizia, la ristrutturazione e l’ammodernamento degli immobili esistenti dovrebbero restare la priorità assoluta.

Affinché questo accada gli stakeholder dovrebbero prendere in considerazione tre fasi.

Fase 1: quello che si può misurare si può gestire

Il primo passo consiste nel misurare le performance ambientali di ogni inquilino, edificio e fondo per poi classificarne le prestazioni per ogni portafoglio. Come possiamo decidere quale edificio ristrutturare senza conoscere il suo consumo energetico o se il suo consumo consolidato è affidabile? Senza identificare il sistema di riscaldamento o il piano di misurazione? O quale contatore funziona in quale zona dell’edificio?

Non tutti i dati tecnici, energetici e delle attività sono accessibili al proprietario ma spesso sono di proprietà di inquilini, gestori degli immobili e dei fornitori di servizi il cui consenso è un prerequisito essenziale per qualsiasi raccolta di dati. Quando si tratta di dati, molte delle persone coinvolte sono riluttanti a condividere quello che spesso considerano un asset strategico. Ciò significa che è essenziale investire nella raccolta e nella centralizzazione dei dati sugli edifici.

Disporre di informazioni complete e pertinenti è la chiave per sviluppare KPI affidabili. Con una solida conoscenza dei propri portafogli gli asset manager possono definire le priorità e concentrare i propri sforzi sugli immobili con le performance peggiori o più a rischio.

Fase 2: raccogliere le informazioni per prendere decisioni informate

Per quanto riguarda gli Scope 1 e 2, esistono diversi modi per ridurre le emissioni di gas serra, in particolare migliorando la manutenzione delle attrezzature o ottimizzando la regolazione degli impianti di illuminazione, riscaldamento, ventilazione e condizionamento.

Un approccio completamente Net Zero tiene conto del costo complessivo delle azioni intraprese, sia attraverso l’uso di tecnologie innovative che attraverso semplici cambiamenti comportamentali.

Qualunque sia l’azione, ricordate che state valutando non solo il vostro rendimento finanziario, ma anche il vostro impatto climatico. Per aiutare il processo decisionale, i piani d’azione per ogni asset, fondo e portafoglio dovrebbero essere valutati in termini di costi e impatti complessivi.

Una volta definite le priorità, scelti gli investimenti e individuate le misure di risparmio, avrete bisogno di un ulteriore supporto esterno. Richiedete preventivi o fate una gara d’appalto per identificare i costi di lavoro e trovare l’azienda o il partner giusto.

Con le priorità degli asset e degli investimenti in mano, i gestori patrimoniali hanno ora la loro tabella di marcia per la decarbonizzazione e per creare una strategia ESG di successo.

Fase 3: preparare professionisti qualificati

L’intero settore deve organizzarsi per formare una generazione “net zero” di ingegneri, project manager, appaltatori, imprese di costruzione e manutenzione, revisori, consulenti e così via.

Oggi il settore stesso non è in grado di soddisfare l’attuale domanda di professionisti qualificati.

Per i gestori di patrimoni la sfida consiste nel prendere in considerazione i criteri ESG e i cambiamenti climatici in ogni attività: dalla valutazione dell’acquisto di un asset, alla definizione dei piani di investimento; dal monitoraggio delle prestazioni dell’immobile, alla firma di contratti con i property manager; dalla ricerca di nuovi inquilini alla scelta di project manager e appaltatori qualificati.

Una delle sfide per lo sviluppo di politiche di portafoglio efficaci è quella di allineare gli interessi degli stakeholder. Che siano interni o esterni, gli asset manager sono la chiave di qualsiasi solida strategia di investimento net zero, e svolgono già un ruolo fondamentale in termini di conoscenza degli edifici e di relazioni con gli inquilini.

È importante prestare particolare attenzione alla rinegoziazione dei contratti e/o dei piani di incentivazione.

Una volta definiti i migliori piani di investimento a “emissioni zero”, gli asset manager devono stabilire le priorità e monitorare le fasi di implementazione. Il successo di queste strategie sarà quindi misurato in base all’impatto reale.

Rispondere agli standard

Dall’inizio degli anni 2020 sono stati introdotti nuovi standard edilizi per incoraggiare all’azione. Non si tratta solo di una serie di regolamenti da rispettare o un mezzo per placare e attrarre gli stakeholder. Questi nuovi standard hanno un impatto reale sul valore degli asset e dei portafogli.

I mercati vogliono che gli asset siano gestiti secondo criteri ESG sempre più rigorosi e allontanarsi dal percorso di decarbonizzazione ne comporta una svalutazione. Il rischio di questo “brown discounting” e dei cosiddetti “stranded asset” che ne conseguono ha iniziato a far passare in secondo piano la questione del “green premium”. È quindi essenziale che il settore immobiliare dimostri il proprio impegno nei confronti di questo nuovo regime.

Immobili, territorio inesplorato e la strada da percorrere

Il settore sta affrontando una vera e propria rivoluzione e sta entrando in un territorio inesplorato.

Sebbene il Net Zero sia una sfida, rappresenta anche un’opportunità per il bene di tutto il pianeta: creazione di milioni di posti di lavoro, riduzione del costo della vita, migliore indipendenza energetica e molto altro ancora. È fondamentale che il settore abbracci la sfida e segua le tappe per il successo.

*Deepki è una società che offre una piattaforma di data intelligence ESG automatizzata e ideata per aiutare gli investitori, i proprietari e i gestori di immobili commerciali a migliorare le prestazioni ESG dei loro patrimoni immobiliari e ad aumentarne il valore. La società è anche la prima in Europa ad aver lanciato anche un Indice per misurare le prestazioni ESG del mercato immobiliare