Post di Hervé Domenighini, Area Manager Europe Rudy Project Spa e corsista dell’ Executive MBA Ticinensis-EMBAT presso l’Università di Pavia –

Immaginiamo di poter acquistare la casa dei nostri sogni con un semplice “aggiungi al carrello”, dopo una prima visita virtuale, un controllo documenti online in totale trasparenza e sicurezza, e la chiusura della pratica in tempi brevi. Magari con l’opzione di reso entro 15 giorni, lasciandoci il tempo sufficiente per provare il comfort della casa. Un sistema interconnesso di dati tra banche, agenzie immobiliari, ufficio delle Entrate, notai e Comuni sul territorio. Dopotutto i nostri dati fiscali e personali sono già tracciati su diverse piattaforme. Forse stiamo sognando ad occhi aperti, ma in questi ultimi mesi abbiamo anche compreso quanto rapidamente possa cambiare la nostra “normalità”.

Nel mercato immobiliare la tecnologia ha dato grande supporto soprattutto tramite l’utilizzo di realtà aumentata, live streaming e persino alcuni droni sono stati utilizzati per live esterni durante il lockdown. In Cina esistono già delle realtà dove l’acquisto degli immobili avviene completamente online e la tecnologia la fa da padrone. Basti pensare che la società Sunac, player nel mercato asiatico, ha venduto online più del 70% degli appartamenti di un nuovo complesso immobiliare in tempi record: 1.068 immobili in 8 minuti e 16 secondi (fonte: intervista Chen Jiong, operations director di Beike).

Tutto ciò grazie soprattutto alla tecnologia blockchain che ha già trasformato il settore: dal processo di ricerca (es. Zillow, Imbrex) alla valutazione finanziaria, dalla gestione delle proprietà immobiliari (es. Midasium) al check documentale per evitare frodi (es. Bitland, Safechain), fino ad arrivare ai pagamenti criptati online (es. ShelterZoom).

Nel dettaglio essa, in particolare, ha:

– semplificato il processo di ricerca delle proprietà immobiliari, dagli algoritmi a supporto della valutazione dei beni immobili in base alla zona/servizi a visite virtuali, per una migliore customer experience;

– migliorato la “due diligence” nella fase di pre-acquisto;

– ridotto il numero di intermediari;

– introdotto nuove forme di contrattazione virtuale “smart”, sia per la fase di negoziazione che per la documentazione;

– alzato il livello di sicurezza per le transazioni finanziarie nel settore.

Lo scenario europeo del mercato immobiliare dell’ultimo decennio è eterogeneo, varia da Paese a Paese. L’indice dei prezzi delle abitazioni deflazionato, ovvero il rapporto tra l’indice dei prezzi delle abitazioni ed il deflatore per la spesa per consumi finali privati, mostra un aumento dei prezzi a partire dal 2012-2013, a seguito degli effettivi negativi della crisi finanziaria del 2008-2009. L’Austria è stato l’unico Paese europeo a non aver avuto nessuna flessione negativa nel periodo considerato, con una media di circa +3,6% annuo (minimo +1,4% nel 2014 e picco massimo di crescita del +7% nel 2016), mentre l’Italia è uno dei pochi dove invece i prezzi, fino al 2019, non hanno ancora raggiunto un trend positivo con un andamento medio nel decennio di circa -2,5% (minimo -7,5% nel 2013 e unica crescita dello +0,2% nel 2016). Le crescite più importanti si sono verificate in Ungheria, con una media dell’indice negli ultimi 5 anni pari a +11,86%.

Anche analizzando il prezzo medio di acquisto per metro quadrato di un nuovo immobile residenziale nelle principali città europee si trova parecchia eterogeneità. La classifica delle città più “costose al m2” trova al primo posto Parigi con 12.900 €/m2, seguita da Londra 11.200 €/m2 e Monaco di Baviera 7.800 €/m2. In Italia le città analizzate dallo studio Deloitte sono Milano 3.650 €/m2, Roma 3.300 €/m2 e Torino 1.950 €/m2. Stesso discorso vale per il prezzo medio al metro quadrato per l’affitto degli immobili residenziali dove Parigi la fa sempre da padrona nel ranking delle città più care con un valore di 27,8 €/m2, seguita da Oslo con 25,3 €/m2. In Italia invece è Roma la città al primo posto con 13,4 €/m2 ed a seguire Milano 12,9 €/m2 e Torino 6,9 €/m2.

Un altro indicatore importante del mercato residenziale è l’indebitamento delle famiglie, ovvero la proporzione del volume dei mutui ipotecari sul reddito disponibile delle famiglie. Le politiche bancarie, i valori medi e la stabilità del mercato influiscono naturalmente su questo indicatore. Per esempio nei Paesi Bassi, dove il prezzo al m2 è cresciuto in maniera importante negli ultimi anni ed i mutui vengono concessi al 100% del loro importo nella maggior parte dei casi, l’indice nel 2018 (valore più aggiornato disponibile) è stato del 187,6%, seguito dalla Svezia con 171,9%. L’Italia ha un indice pari al 32,2% , mentre la media Europea EU28 è del 75% circa.

Connesso a questo indicatore sopracitato ve ne è un altro altrettanto interessante da analizzare, ovvero quanti stipendi lordi medi annui servono per acquistare un nuovo immobile residenziale di 70mq. Nel 2018, in Repubblica Ceca un residente impiegava circa 11,2 stipendi lordi annui per ripagare l’acquisto, mentre in Portogallo 3,8. Italia, Norvegia, Germania e Austria l’indicatore si aggira tra i 5 e 6,2. Per esempio un appartamento in Italia di 70mq, considerando il prezzo medio nazionale (secondo lo studio Deloitte del 2018) al metro quadrato di circa 2.300 €/m2, verrebbe a costare 161.000€. Se diviso per il valore di 6,2 sopracitato otterremo uno stipendio lordo annuo medio in Italia utilizzato per il calcolo di circa 25.900€.

Seppur i dati mostrano dei trend ancora in leggera flessione, anche in Italia l’innovazione tecnologica ha iniziato a farsi avanti in un settore tradizionale – “pen and pencil business” come lo classificano gli americani – come l’immobiliare, che presenta non poche complicazioni burocratiche. Ne parliamo con Paolo Facchetti, CEO di Dove.it , startup italiana con sede a Milano, nata nel 2018 e che ad oggi conta più di 40 dipendenti (15 nel team centrale e circa 25 agenti immobiliari in Italia) ed un valore di transato che supera i 50 milioni di euro. Dove.it è un’agenzia immobiliare che sta innovando il settore mettendo al centro l’utilizzo della tecnologia: supporta chi vuole vendere e comprare casa attraverso l’uso di strumenti digitali, del marketing online, dei big data e dell’intelligenza artificiale.

HD: Come si presentava il mercato dell’immobiliare in Italia prima della nascita di Dove.it?
PF: Il mercato immobiliare italiano si presentava (e si presenta tutt’ora) iper frammentato. Nonostante la grandezza, stiamo parlando di un numero vicino alle 600’000 compravendite residenziali annue (2019) per un valore che supera ampiamente i 2 miliardi di euro solo di commissioni generate. In Italia ci sono più di 40mila agenzie immobiliari, nessuna con una quota di mercato rilevante, le commissioni classiche si aggirano in media sul 3% al venditore e 3% al compratore con picchi che arrivano anche al 5% e 6% e l’innovazione tecnologica è stata praticamente inesistente.

HD: E all’estero?
PF: Rimanendo nello scenario europeo, evitando confronti con il mercato americano che è strutturalmente differente, il mercato tedesco, spagnolo e inglese prima dell’arrivo di realtà proptech (Property Technology) come McMakler, Housell e Purplebriks si presentava simile al mercato italiano. L’arrivo dei player digitali  ha portato una forte innovazione nel sistema di prodotto ed un forte cambiamento nel sistema competitive, cambiando radicalmente le dinamiche e la percezione dei clienti, che hanno portato i nuovi player tecnologici a ricoprire posizioni di leadership sul mercato.

HD: Come ha reagito il mercato dell’immobiliare online durante il periodo Covid-19? I prezzi hanno subito importanti variazioni?
PF: Abbiamo visto una maggiore propensione lato proprietari ad affidarsi ad un agenzia immobiliare online, abbiamo chiuso luglio 2020 come mese record in termini di compravendite e di fatturato. Virtual tour e servizi digitali hanno avuto un ruolo preponderante durante il lockdown. I prezzi non hanno subito variazioni per il momento, ma dovremo aspettare ancora 6 mesi per vedere l’effettiva ripercussione del Covid-19 sui prezzi dell’immobili. Abbiamo visto un incremento di ricerche e di interessi sulle zone provinciali rispetto ai centro città.

HD: E nel periodo post Covid, prima che la pandemia riesplodesse, qual è stata la reazione di venditori ed acquirenti sul mercato?
PF: Sicuramente gli immobili con terrazzi e ampi spazi hanno subito una rivalutazione e le compravendite di case non si sono fermate. Lato proprietari non abbiamo ancora assistito ad una flessibilità o ad una maggiore trattabilità sui prezzi di vendita. Scenario diverso invece riguarda il mercato degli affitti, soprattutto su Milano che ad agosto 2020 ha visto un aumento sostanziale delle stanze disponibili, che potenzialmente andrà ad influire sul prezzo medio richiesto.

HD: Come pensate sarà il futuro nel mondo immobiliare (vendita case) in un’epoca dove la moda dello “sharing” sta interessando tutti i settori?  Le nuove generazioni acquisteranno comunque delle case di proprietà o dobbiamo aspettarci delle sorprese?
PF: L’investimento nel mattone per gli italiani è più un fattore culturale che razionale. Se guardiamo alle statistiche vediamo che più del 75% delle famiglie italiane è proprietario di un immobile di proprietà. La tecnologia servirà a supportare e a dare trasparenza durante i vari processi di acquisto e di vendita e la condivisione riguarderà probabilmente più gli spazi di lavoro che gli spazi personali. Vediamo un futuro guidato molto più dalla trasparenza e dalla professionalità, dove la tecnologia sarà a supporto delle persone e non viceversa.

Quanto affermato da Paolo Facchetti viene confermato dai numeri presentati da Scenari immobiliari (istituto indipendente di studi e ricerche) a luglio 2020: compravendite in Italia in contrazione di circa il 29% nel primo semestre 2020, prezzi medi in leggera flessione (-0,4%) e crescita della domanda di immobili in locazione con spazi esterni. Anche lo smartworking ha iniziato a modificare le esigenze degli acquirenti che prediligono case più periferiche ma con un vano supplementare per trasformarlo in ufficio durante le giornate di lavoro in home office.

Ed i governi come hanno reagito? Uno studio condotto da Colliers International a settembre 2020 evidenzia le azioni messe in atto dai governi europei per supportare il mercato immobiliare. Oltre a quanto messo in atto dal governo italiano tramite il decreto Cura Italia, sono interessanti da osservare le politiche degli altri Paesi. Ecco alcuni esempi concreti: la Repubblica Ceca ed il Regno Unito hanno posticipato rispettivamente di 6 e 3 mesi le rate dei mutui per privati, l’Irlanda ha sanzionato gli aumenti degli affitti a privati, l’Austria ha concesso dilazioni sugli affitti commerciali se il business ha subito un decremento superiore al 50%.

Questa nuova normalità ci sta spingendo ad un distanziamento sociale ma anche a un avvicinamento alle innovazioni tecnologiche. E se la blockchain, in concorso con il periodo che stiamo vivendo, velocizzasse il processo verso la digitalizzazione del mercato immobiliare? La burocrazia sarà in grado di seguire il passo? Il rischio è di trovarsi con l’ennesimo tasto “prenota un appuntamento” con la sola ed unica certezza che immaginare la casa dei propri sogni rimarrà sempre alla portata di tutti, con o senza digitalizzazione del settore.

Fonti:

Eurostat 
Hypostat
Deloitte 
Real-Value – Scenari Immobiliari, comunicato stampa del 14/07/2020 
Colliers International, COVID-19 European Real Estate Markets Government Response, Damian Harrington, 09/2020
CB Insights
BuiltIn