Pubblichiamo un post di Raffaello Zanini, fondatore del portale Planethotel.net. Laureato in urbanistica, assiste gli investitori del settore turistico alberghiero con studi di fattibilità, consulenza ai progettisti, selezione di opportunità. Sul tema “Finanziare lo sviluppo di una nuova catena alberghiera” il prossimo 10 febbraio Zanini interverrà alla BIT di Milano – 

Non intendo occuparmi di statistiche, ma semplicemente provare a fare un ragionamento sugli effetti degli AirBnB nelle nostre città, applicare la logica come potrebbe fare uno studente del liceo.

a) Il vicino di casa di mia madre 97enne è morto, lasciando in eredità l’appartamentino (2 camere, sala cucina e bagno) ad una lontana parente, che lo ha trasformato in AirBnB

b) La lontana parente ha pagato le tasse di successione, e i lavori di rinnovo dell’appartamento. Avrebbe potuto venderlo, ma l’ha tenuto per il figlio ventenne, così lo mette a reddito, ma non lo affitta per timore di perderne il controllo, AirBnB fa proprio al caso suo, al contempo inizia a far “fare qualcosa” al figlio disoccupato ( Neither in Employment nor in Education or Training, Neet).

c) Fin qui gli effetti della scelta sull’economia (lavori di rinnovo) sono abbastanza evidenti e positivi.

d) Quest’appartamento è in una città con buon turismo, anche se piuttosto stagionale.
Esaminiamo ora quale concorrenza fa alla ricettività alberghiera: in bassa stagione, ridurrà la domanda in hotel di medio livello (diciamo dai 3 ai 4 stelle). In alta stagione farà concorrenza sui prezzi; cioè quando i prezzi degli hotel potrebbero essere elevati, saranno calmierati dalla nuova offerta, che si apre o chiude in modo molto elastico. La cosa importante da tenere a mente che a parte l’imposta di successione e i lavori, l’appartamento è entrato gratuitamente nel patrimonio famigliare.

Probabilmente il Business Plan (semmai ce ne fosse uno) verrebbe fatto calcolando come investimento solo le imposte (4-6%, ed i lavori) e dimenticando il valore del cespite e le necessarie previsioni di spesa per il rinnovo e la manutenzione, perché solo l’esperienza permette di comprendere il veloce deperimento delle attrezzature e del mobilio generato da un turnover continuo degli ospiti.

e) A questo punto bisogna accennare, per i meno esperti, a come funzionano le tariffe degli hotel, anche se è noto a tutti che in alta stagione ci sono più turisti e il prezzo si alza. Non solo, ma anche gli hotel di fascia alta, più costosi, si riempiono di più, con un evidente vantaggio per l’economia.

Spesso è proprio il fatturato prodotto nei momenti di alta stagione che genera l’utile di fine anno dell’hotel.

Se però in quel momento aumenta anche il numero delle camere AirBnB allora si innesca il fenomeno della concorrenza, e tutti i prezzi si riducono con grande vantaggio per i turisti, ma non per il conto economico dell’hotel.

f) Il punto centrale è che ogni hotel, appartamento, camera ha un costo anche quando resta vuoto. Vediamo il caso dell’appartamento: spese condominiali, riscaldamento centralizzato (nel caso del vecchio palazzo), imposte, pulizia, le spese fisse delle utenze, marketing (sito web, promozione su google), assicurazione.

A questi costi l’hotel deve aggiungere anche le spese di personale, alte spese di marketing (fiere, venditori, ecc.) , spese generali, oneri generati dagli obblighi di classificazione regolata, rifiuti, riscaldamento (anche se è poco occupato), occupazione suolo pubblico, ecc.
Il rischio palese è che sia l’hotel che l’appartamento non producano abbastanza reddito da rendere economicamente conveniente proseguire l’attività.

g) Che cosa succede allora? Dipende dalla location dell’hotel, o dell’appartamento.
In particolare se l’albergo è piccolo, con una distribuzione interna che risale a molti decenni fa, in una zona o comune poco appetibili, verrà dismesso, quando una parte dei possibili utenti possono scegliere l’alternativa di AirBnB, perché le previsioni di fatturato sono così basse che non vale la pena investire per rinnovarlo.

h) C’è anche il rischio che l’appartamento possa essere economicamente poco conveniente e non consenta di rientrare rapidamente dell’investimento fatto.
D’altro canto, il costo dell’appartamento per chi lo terrebbe vuoto è quasi zero, ed anche i costi di gestione sono molto bassi e in parte variabili (marketing, pulizia, e assicurazione).
Affittandolo solo per pochi week end al mese, oggi, si possono incassare più soldi che con la locazione tradizionale.

i) Infine, l’attività di AirBnB non è una vera e propria attività economica con tutte le regole che gravano sulla gestione dell’hotel, per cui il punto di break-even può essere abbastanza basso da permettere a chi se ne occupa di considerare l’attività un hobby, o un secondo lavoro.

l) Se con una bacchetta magica potessimo eliminare tutti gli AirBnB dalle nostre città turistiche sicuramente alcuni hotel deciderebbero di investire per migliorarsi, e aumenterebbero i margini che in parte potrebbero essere destinati ad assumere più personale. Oppure sarebbero venduti a qualche giovane coppia disposta a gestirli, e le banche sarebbero più propense a finanziare l’operazione, visto che il business plan sarebbe meglio sostenibile.

m) Nel caso ipotetico di sparizione del fenomeno degli AirBnB che cosa succederebbe agli appartamenti di quella città? Molti verrebbero messi in vendita o proposti sul mercato dell’affitto tradizionale. L’eccesso di offerta farebbe perdere parte del valore, con nocumento per i proprietari, e l’economia in generale.

La politica quindi si trova di fronte ad una situazione difficile, che sembra non avere soluzione, in questi tempi di crisi demografica ed economica, che porta ad avere un grande patrimonio immobiliare poco utilizzato, e due categorie di investitori immobiliari (proprietari di appartamenti e proprietari di alberghi) con interessi contrastanti.

Ma una soluzione c’è, ed è quella che propone da tempo l’amico Sergio Cucini, noto albergatore veronese, conosciuta come il Metodo, il quale mi spiega:

“Innanzitutto gli albergatori devono fare un esame della situazione aziendale e cambiare l’approccio al problema: analizzare la convenienza di conversione della propria struttura in CONDHOTEL, una nuova formula introdotta nell’ordinamento, e che solo poche regioni hanno già accolto.

Il rinnovo dell’immobile può essere accompagnato dalla riclassificazione delle superfici concesse ad uso abitativo (al massimo il 40% della superficie destinata a camere d’albergo), che eventualmente possono essere alienate ad un mercato crescente di investitori che cercano soluzioni abitative abbinate ai servizi alberghieri.

L’operazione di conversione può autofinanziarsi, oppure si può ricorrere ad altre forme di finanziamento sempre più diffuse in Europa (meno note in Italia).

Le singole unità edilizie, vengono accatastate singolarmente, e perciò si tratta di una soluzione diversa dalla fallimentare esperienza della multiproprietà.

Al contempo, ma ovviamente anche in alternativa, gli albergatori possono proporsi ai proprietari degli Airbnb come gestori delle loro strutture in virtù della conoscenza delle buone pratiche necessarie per avere successo sul mercato, e non farsi soverchiare dal pathos della concorrenza.

Il vantaggio per gli albergatori è di ampliare il portafogli dell’offerta senza ulteriori investimenti, proponendosi ad un segmento di clientela divenuto sempre meno raggiungibile, e ripartire i costi aziendali su un fatturato maggiore.

Per i proprietari, il vantaggio è sapere che l’appartamento viene gestito da professionisti dell’accoglienza, senza preoccuparsi più della gestione, ma soprattutto della promozione.
Vi è un evidente vantaggio anche per lo stato, che avrebbe quale interlocutore (per tasse, norme, obblighi, controlli) non tanto un privato, che svolge una attività economica in una zona grigia difficile da regolamentare, ma una azienda.

I turisti infine godrebbero di un’offerta più ampia, con prezzi calmierati, ma con l’ulteriore vantaggio di un servizio professionale al livello di qualità dell’hotel”.

Twitter @PLANETHOTEL_NET