Vi starete chiedendo cosa c’entra il debito americano con il mercato immobiliare italiano… I tassi di interesse della Federal Reserve e il whatever it takes di Draghi vi dicono qualcosa? Se ancora non ci siamo, mettiamola così: crisi finanziaria 2008, la Federal Reserve compra debito e abbassa i tassi di interesse. La gente non tiene i soldi in banca (bassi tassi) ma li usa. I soldi girano, l’economia si muove dopo la crisi. L’Europa ci mette qualche anno, poi decide di lanciare il quantitative easing. Mario Draghi tira fuori il bazooka (siamo nel 2015) e insegue la Federal Reserve. Anni di vacche grasse, i tassi sono bassi, prendere a prestito costa poco. Si reagisce alla crisi, si stimola l’economia. Ma come, la crisi era arrivata anche in Europa? Certo! Dagli Stati Uniti ha raggiunto il mondo. È la globalizzazione, baby!

Dopo questa breve premessa, cerchiamo di capire come sta Zio Sam perché, se sta bene lui, stiamo bene anche noi. O forse. La Federal Reserve ha già iniziato a rialzare i tassi. Draghi non ancora, ma ha detto che, in futuro, lo farà. Tradotto: mutui, case, prestiti e debiti.

Un occhio al debito

Ecco quanto emerge dalla nota trimestrale pubblicata dalla Federal Reserve di New York di novembre (con riferimento al terzo trimestre). Il debito aggregato delle famiglie americane è aumentato per il 17° trimestre consecutivo. Ha superato di $ 837 miliardi il precedente picco di $ 12,68 trilioni del terzo trimestre del 2008 (grafico 1 sotto). Degno di nota l’incremento dei prestiti auto, attestatosi a $ 158 miliardi: il più alto osservato dal 2004. Un trend, quello dei prestiti auto, che va avanti da circa nove anni.

grafico 1

Se guardiamo invece i tassi di mancato pagamento, vediamo che nel terzo trimestre del 2018 sono un po’ peggiorati. Infatti al 30 settembre, il 4,7% del debito in essere era in qualche modo in fase di mancato pagamento. Il più grande in 7 anni. Espandendo il dato, notiamo che dei $ 638 miliardi di debito in fase di mancato pagamento, $ 415 miliardi sono debiti con almeno 90 giorni di ritardo. La nota della Fed New York ci dice infatti che tale aumento è legato sostanzialmente ai prestiti per gli studenti. Nell’ultimo trimestre del 2018, l’11,5% del debito complessivo degli studenti aveva un ritardo di pagamenti di almeno 90 giorni che risultavano insoluti o in stato di default. Un aumento sostanziale rispetto al trimestre precedente.

Nel grafico 2 invece vengono riportati i mutui generati a seconda della classe di credito. Ricordiamo che sotto i 680 si è ritenuti cattivo pagatore (sotto 620 è subprime per intenderci). Il punteggio medio di credito dei nuovi richiedenti prestito è rimasto sostanzialmente invariato. Questa è una buona notizia.

grafico 2

Cosa diversa se guardiamo il reparto auto (grafico 3 qui in basso): un trend di aumento degli individui con subprime: i punteggi hanno ricevuto una quota sostanziale di prestiti auto di nuova origine.

grafico 3

Soffermiamoci sul dato dei prestiti auto. Nel grafico 4 sotto, invece vediamo che abbiamo un 25 percentile (curva rossa) sotto i 650 punti, ossia un quarto dei nuovi prestiti attivati, ha un credit score basso. È un trend importante perché ci fa capire l’alto rischio a cui è esposto il settore auto. Se confrontiamo infatti il settore auto con quello casa (il grafico è disponibile qui), troviamo dei percentili molto più ridotti nell’area “cattivi pagatori”. Cioè il comparto casa ha un numero molto più basso di “cattivi pagatori” in confronto al comparto auto.

grafico 4

Sebbene i prestiti per auto siano in aumento e associati ad un credit score basso, altro dato da guardare riguarda i ritardi nei pagamenti (più di 90 giorni). Sono gli studenti, curva rossa (nel grafico 5 qui in basso) quelli messi peggio. Sebbene anche per il settore auto (curva verde) si registra un trend in aumento da qualche anno. Infine ritornando agli studenti (curva rossa), ho investigato sul picco che si nota tra 2012 al 2013 che vediamo. Sarebbe dovuto, secondo questa nota della Federal Reserve di Saint Louis, ad una crescita dei costi di iscrizione alle università.

grafico 5

I prezzi delle case

Dopo questo discorso generale sul debito ci chiediamo come sta andando il mercato immobiliare. Anche perché è vero che l’indebitamento per le auto, per lo studio, per le carte di credito e per le case sono segmenti diversi ma le tasche spesso sono sempre quelle! Per essere più chiari, sono un trentenne americano appena uscito dall’università (quindi debito per lo studio), inizio a lavorare, quindi una macchina magari me la regalo (debito per la macchina). Poi magari inizio a pensare di metter su famiglia (quindi casa). Siamo sicuri che ho tutta questa voglia di attivare un mutuo/debito addizionale? Dubito.

Quello che abbiamo appena detto lo leggiamo abbastanza chiaramente nel grafico 6 qui  in cui si vede a seconda delle classi d’età il tipo di debito. Seguite le barre dello stesso colore sull’asse orizzontale e capirete come si comporta nel tempo un tipo di debito per classe d’età. Man mano che ci si muove verso destra aumentano le fasce d’età (si diventa più vecchi).

grafico 6

Quanto appena detto l’abbiamo trovato anche nel rapporto annuale della General Motors. E cioè ci dice che le condizioni di vendita delle auto sono legate al mercato delle case, al livello di disoccupazione e la disponibilità di credito. Ovviamente le relazioni sono biunivoche.Dopo aver dato uno sguardo all’indice dei prezzi americano, condividiamo le conclusioni dell’ultima nota rilasciata dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA) del 27 dicembre. I prezzi delle case negli USA sono aumentati a ottobre, in rialzo dello 0,3 % rispetto al precedente mese. L’ indice dei prezzi delle abitazioni (HPI) viene calcolato utilizzando le informazioni sul prezzo delle vendite a domicilio da ipoteche vendute e garantito da Fannie Mae e Freddie Mac. Da ottobre 2017 a ottobre 2018, i prezzi delle case erano in aumento del 5,7 %.

grafico 7

Bamboccions? Mamma e papà

Il dato dei prezzi delle case va incrociato con i seguenti fattori: l’indebitamento degli studenti, l’età di chi contrae debito e con la traiettoria dei tassi della Federal Reserve.  A supporto di questa tesi, un recente articolo del Wall Street Journal riporta di alcuni piccoli segnali di sofferenza da non sottovalutare. L’aumento dei prezzi delle case infatti spinge sempre più i nuovi acquirenti a chiedere aiuto ai loro genitori per i pagamenti. La Federal Housing Administration, FHA, agenzia governativa degli Stati Uniti che fissa gli standard per la costruzione e assicura prestiti concessi da banche e altri istituti di credito privati, sui prestiti più rischiosi. I mutuatari che assumono prestiti FHA sono quelli che acquistano prevalentemente case per la prima volta e hanno profili di credito più deboli per un prestito convenzionale. Infatti mentre per i mutui convenzionali si può richiedere agli acquirenti di mettere sul tavolo un anticipo del 20% del prezzo di acquisto, gli acquirenti FHA possono pagare appena il 3,5%. Tali prestiti costituiscono circa un decimo di tutti i prestiti casa erogati negli Stati Uniti. Sebbene il ritmo della crescita dei prezzi delle case sia rallentato, i prezzi continuano ad aumentare costantemente anno dopo anno. Anche se tassi ipotecari più alti stanno redendo il mercato più stringente. Una situazione difficile per gli acquirenti di prima casa che in molti casi hanno difficoltà a recuperare il contante necessario agli acconti tra indebitamento degli studi e altro, tra cui la scarsa crescita dei salari. Tutto quanto, rende difficile tenere il passo con l’aumento dei prezzi delle case. Il tasso di proprietà della famiglia tra quelli di età sotto ai 35 anni ha ceduto 8 punti percentuali dal 2004 al 35% nel 2017 secondo Freddie Mac.

Concludendo

70 anni di costante apprezzamento dei prezzi delle case, uniti ad una bassa crescita dei salari reali, hanno creato situazioni di disequilibrio come possiamo intuire dal grafico sotto. Nel 1950, il prezzo medio della casa era 2,2 volte il reddito medio annuo, mentre circa 70 anni dopo (crisi incorporata), 3,7 volte il reddito medio. In gran parte, questo differenziale di costo è stato assorbito da un maggiore debito privato. Tra il 1949 e il 2018, il debito ipotecario in percentuale del PIL è cresciuto dal 15% all’80%.

L’aumento dei tassi di interesse che si prevede dopo le azioni delle Banche Centrali possono essere un problema se non maneggiato con cura. Per quanto riguarda l’Italia, dobbiamo tenere in considerazione dei Mega trend in atto che potrebbero ridurre il valore del patrimonio immobiliare. Se leggiamo l’ultimo rapporto ISTAT, abbiamo due cose da considerare: calo delle nascite e anche riduzione numero medio dei componenti a famiglia.

Questi due trend si traducono in una minore richiesta di numero di alloggi e anche delle dimensioni degli alloggi. Infine notiamo il trend di richiesta delle nuove case negli ultimi sette anni. Dopo il minimo raggiunto nel 2016 abbiamo una lieve ripresa. Ma siamo ancora lontani dei livelli raggiunti in precedenza. Possiamo capire che a lungo termine lo scenario non è dei migliori, incrociando i trend demografici e sociali di lungo termine con quelli finanziari (tassi) di breve medio periodo. Sebbene quelli finanziari potrebbero essere ciclici quelli socioeconomici potrebbero non esserlo. Sarà necessario trovare nuove idee.

L’autore ringrazia il broker immobiliare A. Melillo per gli spunti

Twitter @Raff_Perf