Pubblichiamo un post di Andrea Guarise, fondatore di Algebria Capital –

La scorsa settimana sono usciti i dati di Eurostat con la fotografia dell’andamento dei prezzi immobiliari in tutta Europa: nel terzo trimestre 2016 i valori registrati nella zona euro sono aumentati del 3,4% (nell’intera UE del 4,3%) rispetto al terzo trimestre 2015. Ci sono solo due Paesi con il segno meno: Cipro (-3,3%) e Italia con un meno 0,9%. In cima alla classifica ci sono i Paesi dell’Est Europa, con Ungheria (+11,6%), Lettonia (+10,8%) e Bulgaria (+8,8%) sul podio.

L’unico commento al dato italiano, è quello ormai classico e puntuale di Confedilizia che parla di un peso eccessivo di tasse e imposte sulla casa, un dato che può convincere sicuramente i più, ma il lettore più attento potrà verificare da diversi studi e paper di analisi come ciò non sia esattamente così, specie se confrontato con i dati di altri paesi europei.

E perché allora i prezzi scendono? Perché non ci sono soldi? O perché i proprietari di immobili forse non vogliono (s)vendere?

Forse la domanda da cui bisogna partire è: ma vale ancora la pena comprare casa, oggi?

Con la crisi economica, e occupazionale, che non dà cenni di miglioramento, è sempre più ampia ed evidente la frattura fra la generazione dei Millennials da una parte, la Generazione X e quella dei Baby Boomers dall’altra, che in maniera semplice (ma non semplicistica) si può riassumere con un cambiamento di paradigma: meglio usare che possedere.

Il mantra e le aspettative genitoriali ripetute per decenni si potevano riassumere con: studiare, avere una casa, una famiglia, una bella macchina e possibilmente anche una seconda casa in un luogo di mare o montagna. Oggi la casa (e la macchina) come status symbol per eccellenza, semplicemente non interessano ai giovani. C’è una generazione cresciuta nella certezza che l’acquisto di una casa fosse una sicurezza, l’unico modo per impegnare i propri risparmi. Ciò era (è?) dovuto alla diffusa ignoranza in materia finanziaria, ma oggi vivere in affitto, è una scelta figlia dei tempi, ma anche di praticità.

Con la precarietà del lavoro, o le necessità delle aziende di trasferire il proprio personale, il lavoro di tutta una vita non esiste più (nemmeno in banca, ndr) e quindi non possedere un appartamento significa potersi spostare più agevolmente da un luogo all’altro alla ricerca di un lavoro, senza avere troppi legami. Che senso ha accollarsi un mutuo di 30-40 anni in una situazione in cui il mercato del lavoro non offre certezze? Morale: l’acquisto della prima casa non è un bisogno pressante.

Oltre a ciò i Millennials sono una generazione di zero-equity e che anche in un contesto immobiliare in cui i prezzi sono sensibilmente scesi rispetto ai picchi pre-crisi finanziaria, in pochi hanno la liquidità del tipico 20% del valore dell’immobile: mentre 30 anni fa, i giovani erano quelli che guadagnavano più soldi sulla media nazionale, oggi i loro salari sono inferiori del 19% rispetto ai loro coetanei negli anni Ottanta (secondo uno studio del Luxembourg Income Study pubblicato lo scorso anno).

Sì, ma allora perché solo in Italia i prezzi calano?

Il dato di Eurostat, ripreso nell’incipit, andrebbe disaggregato perché anche in Italia ci sono aree dove i prezzi sono in rialzo, e zone dove sono in deciso calo. La domanda è al palo, lo stock di appartamenti esistente è impressionante, e il “nuovo” ha ormai 3-5 anni, e non è più tanto nuovo il più delle volte. E già qui può scattare il primo sconto, vista l’ampia scelta a disposizione da parte di un acquirente. Servizi e infrastrutture (leggi mobilità) sono sempre più un must, ma la “parola magica” è opportunità: opportunità economiche, di lavoro, in primis; opportunità sociali e culturali; in definitiva opportunità di crescita personale e professionale.

Banalmente: i prezzi salgono dove c’è una risposta a queste domande (Londra, Berlino, Parigi che trainano il mercato dei rispettivi Paesi, ma che non sono più solo capitali di uno Stato ma hub internazionali di incontro di opportunità), o dove queste opportunità sono inferiori ma si può risparmiare sul costo della vita (mai visto qualche pubblicità in Rete, o qualche sito internet rivolto a pensionati o meno giovani per trasferirsi in Bulgaria? A Praga, o Budapest? Guarda caso tutti Paesi in cima alla classifica dell’aumento dei prezzi). In Italia solo Milano ha le caratteristiche per competere in tale scenario.

Ecco quindi che se un Paese è fermo al palo, non c’è una strategia di sviluppo, e il “benessere” sta scemando, il trend non può essere che negativo. I giovani, ovvero coloro che dovrebbero trainare la nuova domanda si trasferiscono dai piccoli centri ai capoluoghi di provincia, e da qui alle città dal respiro internazionale (o comunque in città facilmente raggiungibili di tali contesti). Inutile illudersi: i prezzi pertanto continueranno a scendere, molto nell’hinterland e in provincia. La domanda abitativa diventa principalmente urbana, di città. Se i prezzi scendono, il mercato della locazione viceversa sta migliorando perché i proprietari hanno trovato metodi più sicuri (ecco il boom dell’affitto breve) dei classici contratti.

Nuove opportunità = Nuove esperienze. Fateci caso: oggi i giovani (ma anche i meno giovani) non vogliono più ascoltare storie su quello che possiedi, ma storie sulle cose che hai fatto, o stai facendo, nella vita. Così una casa non è per sempre. E i prezzi scendono.

Twitter @andreaguarise