Pubblichiamo un post di Andrea Guarise, fondatore di Algebria Capital –

SE RIPARTE L’IMMOBILIARE RIPARTE IL PAESE. O NO?

di Andrea Guarise

Con l’ultimo obiettivo di politica economica di Matteo Renzi, ovvero un taglio “storico” delle tasse in Italia, e l’abolizione della tassa sulla prima casa, si è riacceso il dibattito, e l’interesse, su un bene tanto caro agli italiani, la casa, e su un settore, l’immobiliare e l’edilizia, da sempre croce e delizia per tanti.

È indubbio che l’industria immobiliare nel nostro Paese ha giocato un ruolo importante nell’economia e nella produzione di PIL nel corso degli ultimi decenni; e allo stesso tempo è anche il settore che più di altri ha subito, e sta subendo, gli effetti della crisi globale, e la cui ripresa è ben lungi dall’avverarsi. Tutto ciò, da ultimo, si è riflesso sulle tasche degli italiani che da un lato hanno visto erodere di anno in anno il valore del proprio bene, dall’altro si sono dovuti accollare un aumento delle tasse sul bene stesso.

La casa come investimento e rendita. La ricchezza delle famiglie, come è risaputo, e come viene di volta in volta certificato da enti e istituzioni, è la proprietà immobiliare che con un valore di 6.579 miliardi di euro è oltre tre volte l’intero prodotto interno lordo italiano, e dieci volte l’intera capitalizzazione di tutte le imprese italiane quotate a Piazza Affari, la Borsa di Milano. Questo dato emerge dall’ultimo rapporto “Gli immobili in Italia” del Dipartimento delle Finanze e Agenzia delle Entrate, che certifica anche come il 76,6% delle famiglie risieda in una casa di proprietà. Senza voler fare della facile sociologia, è chiaro che l’italiano medio ha una bassissima propensione al rischio e che per ignoranza economica e finanziaria è più legato a investire in un bene reale piuttosto che in un’altra forma di investimento che non può toccare o (credere di) controllare.

Ciò ha determinato l’assunzione di posizioni statiche, di “speculazione” o di rendita, chiamatele come volete, che hanno di fatto bloccato la vivacità economica del Paese. Un dato? In una rielaborazione della CGIA di Mestre del settembre 2012 si può notare come tra il 2001 e il 2011 la crescita degli investimenti nel settore immobiliare da parte delle imprese sia quasi raddoppiato crescendo del 91,7%, mentre gli investimenti in materiale e mezzi vari per l’azienda siano cresciuti solamente del 18,5% in 10 anni. Ciò significa che larga parte del fatturato e degli utili delle aziende non sono stati utilizzati per investire in esse, ma al di fuori.

E su questa direttrice d’investimento, esattamente allo stesso modo in cui si sono le imprese, si sono mossi i cittadini, le famiglie. Con il classico obiettivo di “lasciare casa ai figli”.

Il ruolo, e il peso del fisco. Questa visione ha avuto buon gioco (anche con la complicità delle banche, ricordate i mutui al 120%?) fino al 2007. Da allora con la fine del “sogno casa” e del business model immobiliare, e l’entrata in sofferenza dei conti pubblici, tutti i governi che si sono succeduti hanno tassato l’unico bene non trasferibile al di fuori dei confini nazionali e su cui il gettito fiscale era quantomeno certo: la casa. Tutti però, a partire dal governo Monti, sono intervenuti solamente su aliquote e moltiplicatori, e non sulla base di calcolo, che ancora oggi pare intoccabile, e la cui la riforma – a quanto pare – è stata ancora una volta rimandata. Ovviamente parlo del Catasto.

Come ha ben sottolineato Luca Dondi di Nomisma in recenti interventi la differenza tra riferimenti catastali e valori di mercato oscilla tra il 36% e il 300%, attestandosi in media al 135%. Morale? Con una base di calcolo non adeguata e ormai anti-storica si sono verificate storture ampiamente riportate da varie inchieste giornalistiche, anche se il dibattito è rimasto sempre e solo ancorato sull’IMU prima casa.

La tassazione sulla prima casa, in verità, non è un’anomalia italiana, anzi, a ben vedere e confrontando i dati internazionali, il peso delle tasse sulla casa nel nostro Paese non è nemmeno ai massimi livelli. In Italia, riprendendo sempre lo studio dell’Agenzia delle Entrate menzionato precedentemente, il peso del prelievo sulla proprietà immobiliare nel 2012 valeva l’1,5% del PIL. In Francia il 2,6%, nel Regno Unito il 3,4%. Se confrontiamo i dati non in funzione del PIL ma rispetto al totale delle imposte, in Italia la tassazione immobiliare pesa il 3,4% sul totale, contro l’11,8% in UK (anche se Oltremanica, è bene sottolineare, la pressione fiscale è inferiore).

Il dibattito quindi, a mio avviso, si dovrebbe concentrare non tanto se sia giusto o meno tassare la prima casa (quanto al livello di tassazione, come detto, siamo vincolati ancora su schemi di mercato irrealistici), quanto come si debba procedere sugli immobili improduttivi. Per immobili improduttivi intendo non tanto le seconde case regolarmente locate quanto tutti quegli immobili (le case vacanze, ad esempio) che non “fanno girare l’economia”.

A ben vedere che cos’è una casa, un immobile sfitto, se non un una scatola vuota che non produce valore? Una scatola che non genera consumi, e nemmeno entrate economiche, che in un’ottica personale è un bene, un investimento immobilizzato (e quindi a perdere), mentre in un’ottica statale è un bene poco tassato (basti pensare a tutte le attività, o alle cose che facciamo in casa, su cui grava una componente impositiva) e sul quale l’Erario prima o poi concentrerà – sempre più – la propria attenzione.

Modello antico. Il problema è proprio questo: l’investimento con l’obiettivo di una pura rendita passiva immobiliare costruito come concetto economico nel corso principalmente degli anni ’80 e ’90 del secolo scorso, è un modello ormai sorpassato dagli usi e dalle necessità. Riprendendo e parafrasando un pensiero dell’economista Jeremy Rifkin, stiamo passando da una modalità “industriale” del possesso a una modalità dell’“accesso”, dell’utilizzo. È la sharing economy, che in campo immobiliare, e non solo, è ottimamente rappresentato da Airbnb: la casa non è più il luogo in cui si abita, il focolare domestico, ma piuttosto un altro bene di uso comune che può essere sostituito o cambiato in caso di non più reale necessità.

Oggi, nel mondo a valere veramente è il capitale umano che si sposta dove ha più benefit (non solo economici), mentre il nostro modello fondato sulla casa al centro di tutto (e quindi col lavoro non troppo distante da casa perché spostarsi è faticoso, ndr) è ormai già sorpassato. Lo hanno ben capito le migliaia di millennial che vivono all’estero, ma non solo, che si concentrati a trovare o a crearsi un posto di lavoro, indipendentemente dal luogo (e quindi dalla casa) in cui viene svolto.

La situazione attuale del mercato. In tutto questo, e in quest’ottica dal respiro internazionale, la situazione del mercato immobiliare italiano non è destinata a cambiare velocemente. Ai classici studi (più o meno scientifici) che rimandano di anno in anno la ripresa (personalmente è dal 2012 che leggo della luce in fondo al tunnel per il settore immobiliare prevista nel prossimo biennio), fanno da contraltare i dati reali forniti di volta in volta da ISTAT, Banca d’Italia e dall’Agenzia delle Entrate: il nostro mercato è entrato in una situazione da “modello giapponese”, soprattutto per le forti analogie socio-economiche: alto debito pubblico, deindustrializzazione, invecchiamento della società, immigrazione di basso profilo, importatori di materie prime. Due Paesi, Italia e Giappone, che in generale reagiscono lentamente alle sollecitazioni. Ciò non ha determinato e non determinerà (a meno di situazioni di tensioni economiche, ma non solo, internazionali), una discesa verticale dei prezzi come in Irlanda o in Spagna, quanto una decrescita lenta, e costante, dei valori.

La domanda finale è conseguenza del mio ragionamento: può davvero essere l’immobiliare, e il suo indotto, a far ripartire l’Italia? E, in base a questo, dove dovrebbe intervenire veramente il governo Renzi a tagliare le tasse? Personalmente la risposta è abbastanza semplice.

Twitter @andreaguarise